[摘要] 中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。值得注意的是，也是在昨天，财政部、国家税务总局联合发布消息，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。
■算账
贷款实际成本多了还是少了？
A 百万房产可少备20万首付
此次新规发布前，长春各银行普遍执行的政策：首套房房贷结清的情况下，购买第二套房产进行贷款时可以低首付3成，如果首套房没有结清，则第二套房进行贷款首付低要6成，而且，二套房的银行贷款利率普遍为基准利率上浮10%。
以购买一套总价100万元的房产为例，二套房首付比例6成，需准备60万元；首付降至4成，首付款只需准备40万元即可。
融360房贷分析师李立表示，购房启动资金省下20万元，对于二三线城市总计月入1万的小夫妻来说，省吃俭用每月省3000元，需要67个月，那就是5年半的时间。
B 贷款60万增加14万的成本
然而，首付降低并不意味着这笔钱就省下来了。严跃进帮购房者算了一笔更细致的账。
还是以总房款100万元为例，按照目前大多数城市首付6成的比例计算，首付款是60万元，需向银行贷款40万元。
这40万元按照商业贷款计算，在20年期等额本息、新基准利率5.9%的贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。
（注：按三部委新政“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，二套房贷利率具有目前普遍基准利率上浮10%降至基准利率的可能性。）
如果按照4成的首付比例计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。
这60万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为102万元，月供4264元。
总结：
6成首付下，首付+按揭贷款=60万元+68万元=128万元
4成首付下，首付+按揭贷款=40万元+102万元=142万元
这样对比，要增加14万元的成本。
C 省下的20万元首付可投资其他
值得注意的是，资金是具有时间价值的。同样20万元，跟一二十年后的价值完全不可同日而语。
把省下来的这20万元首付存起来或者是去做其他投资，用来缴纳多出来的月供就绰绰有余了，还有利息赚。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。
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