[摘要] 2011年，对于地产市场来说，是不平凡的一年，是具有历史意义的一年。地产市场从过热回归理性，购房者也按需购房。回顾2011年的房地产市场，出现了很多新现象、新情况，下面就让我们一起回顾一下2011地产关键词，感受这一年来地产市场的风云变幻。
关键词：成交量
关注指数：★★★★
2011年 全年成交未出现峰值
2011年1~11月商品房成交量为425.98万平方米，成交套数为43339套，同比2010年全年成交量、成交套数均下降5.3%，成交量出现停滞现象。从全年成交量走势来看，1~4月成交量相对较低，主要原因是年初伊始，冬歇期刚过，多数项目处于刚刚复工状态，新品上市量较少，市场存量成为主要消耗产品；进入5月，春季房交会的刺激带动成交量提升，此状态持续至年末，受市场大环境影响，2011年成交量并未出现较大波动，全年未出现成交峰值。
成交量的停滞主要原因在于宏观调控政策及金融信贷政策的双重打压。国家对于房价调控已持续一年多的时间，在2010年成交量同比大幅下跌之后，2011年成交量出现停滞局面，加之信贷政策的持续紧缩，使得开发商面临巨大的资金链压力。面对此种局面，不少开发商打出较大优惠活动来吸引购房者眼球，但政策导向使得购房者对现阶段楼市存在较多不确定性，观望态势占据主流，加之一、二线城市房价回落，更加坚定了购房者对长春房价的看跌信心。
对于2012年的市场走势，长春房地产市场受政策影响较弱，不论是哪一轮调控政策，主要打压高房价及投资和炒房等，相比较而言，长春房地产市场较为理性，投资与炒房现象较少，目前主流以刚需占比，且被各大开发商看好，陆续进驻长春。
从本年政策的力度与频率，也能看出政府的决心，2012年、二季度，开发商将面临突出的资金压力，长春房价将出现拐点。而对于限购令解禁，楼市迎来再次井喷的说法不得而证，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小。而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。
关键词：商铺
关注指数：★★★★★
选商铺看地段 投资须慎重
2011商铺的价格出现了暴涨的局面，每平方米1.5万到2万元的商铺已随处可见，好地段的商铺均价3万到4万也颇显正常。但是，我们一定要看清，这一轮商铺价格的快速上涨是有着特殊背景的。
股票市场的长期低迷不振导致主动资本撤出，以及国家对商品住宅的行政强制限购导致的投资、投机资本的被动挤出，是造成这一轮商铺价格大幅飙升的主要诱因。在我国国民财富快速增长的今天，国民的投资需求日渐旺盛，而主流投资渠道狭窄（仅有股票、债券、基金、房地产、纸黄金等），或是投资门槛过高（如期货、古董、艺术品等）等限制了绝大多数国民的投资选择空间。作为资产类投资配置而言，商铺可以算得上风险相对较低的安全资产，尤其是产权明晰、方便使用和变现的独立商铺，更是成为了投资热门，因此过多资本在短期内流向了商铺产品，过大地推高了商铺的价格，甚至背离了价值规律。
在目前国际、国内经济大环境均较为不利，整体资产价格逐步下跌的大趋势下（主要是由已经形成的资产价格下跌预期决定的），商铺的短期价格估值已相对过高的情况下，2012年最可能的情况是商铺价格出现滞涨，也有可能出现价格一定幅度的回落，所以要进行商铺的投资也须慎重（尤其是短期投机风险更高）。
这是因为，仅从投资属性的角度而言，商铺与住宅是完全不同的两类投资产品，商铺的投资难度要大于住宅。因为，对于住宅而言，无论如何至少它还有基本的使用价值——用于居住，只要价格降到一定程度，始终会有需求，能够实现价值转换——售出。
而商铺则不然，如果商铺没有经营价值（没有人愿意购买或租赁用于经营），可能连建筑成本都收不回来。这主要是因为商铺的价值是由投资决定的。一般而言，我们可以粗略估算商铺的合理价格应该是其附近住宅价格的2倍~2.5倍左右，而以租金测算商铺的投资回收周期一般为12年~15年，市场非常好的时候，回收期可以降到10年左右。违背这两点时，商铺的价格就可能偏离其实际价值！
商铺的选择基本判断标准就是：“地段、地段、还是地段！”商铺所在区域的交通状况与周边居住人口的密度，都是判断商铺价值的重要参考指标。
》》》推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
