雅成说房｜开发商未能按期交房，购房人如何维权？

购房的主要目的就是居住使用，但是如果开发商不能按期交房，居住使用的目的就无法实现。面对开发商未能按期交房，购房人总是很焦虑，采取一些不理性的维权措施，得不偿失。本人作为专业的房产律师，可为您提供完善的维权方案。

一、签订合同时关注违约责任条款。

在签订商品房买卖合同时，要重点关注一下，开发商逾期交房的违约责任条款。虽然即使合同条款不合理，开发商不会同意修改，但从合同约定的违约责任是否合理，可以判断逾期交房的违约赔偿能弥补购房人的损失，开发商对按期交房是否敢于负责任。

二、项目中途停工时，购房人如何维权？

如果购房人购买的是期房，要积极关注开发商工程项目进展情况。在交房期限前，如果开发项目中途停工的，购房人要及时积极与开发商沟通了解情况，督促开发商积极履行合同，尽快恢复工程建设。要求开发商承诺交房期限，并且承诺逾期交房的违约责任，以弥补造成的实际损失。

如果工程停工时间较长，开发商资信情况较差，则存在项目烂尾的风险，建议购房人尽早采取维权措施，先下手为强。此时开发商为拖延走向崩盘的时间，对前期维权人会采取安抚、和解的方式。

与开发商不能协商解决，购房人怎么办。因为此时尚未到交房时间，可以要求承担开发商违约责任吗，可以要求解除合同，返还购房款吗？答案是肯定的。《民法典》第五百六十三条第（二）款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”虽然开发商交房期限尚未届满，但开发商经营状况已经严重恶化，已经长时间停工，可以视为开发商以自己的行为表明不履行主要义务，购房者可以主张开发商预期违约，要求解除合同。

三、已经超过交房期限，开发商未能交房，如何维权？

到交房期限时，工程正在建设施工，或者虽竣工但未通过验收，尚不具备交付条件，购房人如何维权？

购房人应积极了解工程项目进展情况，工程是否存在质量问题，开发商何时能交付房屋。如果工程存在质量问题，或者长时间无法交付房屋，购房人要考虑是否要解除合同。有的购房人认为，我已经等几年了，房屋升值了，此时退房，返还购房款，是不是亏了？首先，购房人解除合同不仅可以要求开发商返还购房款，还可以要求开发商支付违约金或者赔偿损失，房屋升值的差价损失，法官判决开发商违约责任时会酌情考虑；其次，如果开发商已经资信较差，能及时止损，尽快收回购房款是比较好的结果，房屋升值的期盼许是遥不可及。 

如果预计开发商短期内可以正常交付房屋，购房人的维权策略是耐心等待开发商交房，在交房时要求开发商支付逾期交房违约金。

购房对一个家庭来说是一件大事，遇到签订购房合同、收房等重大问题，建议您事先咨询专业房产律师，取得专业的意见，采取完美的策略，以维护您的合法权益。

【作者】雅成律师所 翟敏

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