[摘要] 美国的局部地区房价明显过高，在旧金山、纽约等地，一套住宅平均价早已在100万美元以上，而此轮上涨恰恰是东北、西部等地的高市值品种推动的。与之相比，美国房地产内其他地区的价格涨速明显乏力，这使得市场很难认同房地产价格级差继续高速扩大。
1、“需求饱和”与“局部泡沫”
目前美国房地产市场“需求饱和”与“局部泡沫”是代表性的特征。
首先，数据显示，到2006年底，美国的人口已达到3亿人，平均每个家庭2.6人，平均约2／3的家庭拥有自己的住房。这对于生活保持较高流动性的美国人而言，如此之多的人已拥有住房，对新建住宅的需求必然下降。同时，由于美国部分传统产业衰退在持续，失业率扩大，二手房交易日益不活跃，使持续上涨的房价体系更因缺乏基础而呈现出脆弱性。
其次，美国的局部地区房价明显过高，在旧金山、纽约等地，一套住宅平均价早已在100万美元以上，而此轮上涨恰恰是东北、西部等地的高市值品种推动的。与之相比，美国房地产内其他地区的价格涨速明显乏力，这使得市场很难认同房地产价格级差继续高速扩大。
2、资金成本下降促进房地产业繁荣
事实上，2005年时，美国房地产已开始出现需求下降的信号，但在大量新建住宅不断高价上市带动下，房价得以维持在高位。在2000-2005年期间，美国房地产住房开工数迭创新高，每年平均为200万套，成品住宅销售超过600万套，2005年的住房装修开支甚至达到创纪录的1620亿美元。
这轮美国房地产热潮的推动因素有很多，比如人口分布调整、产业重心迁移、各种对借款人很有利的选择条款、婴儿潮(BabyBoom)一代对住房的特殊喜好、大量的外来移民需求以及股市总体表现不佳等等。不过，我们认为，所有的资产价格攀升几乎都和资金成本下降有关，对于美国房地产市场的热络而言，税收优惠和利率下降可能起到了决定性作用。
(1)税收优惠间接降低资金成本
美国政府一直采取各种优惠措施，鼓励居民拥有自己的住房。2000年美国房地产发展预算达到280亿美元，占政府总预算的16%，这一年也成为楼市快速上涨的一个转折点之一。
美国早期税法在规定征收个人所得税时，对所有抵押贷款(如购买耐用消费品)的利息支出均可减免税收。但从1986年起，此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收，这一规定刺激了新住房的建设和人们买房的积极性。1998年，美国在修正的税法中，出台了更为有利于拥有住房者的规定，即房屋主人在缴纳个人所得税时可进行税前扣除，每户家庭每年可扣除2750美元，而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠，这进一步鼓励了居民购房。
美国税法还规定，如果是房主自己住满两年以上的住宅，“单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的，都免缴收入所得税”。而在美国大部分地区，美国房地产的价格一直相对稳定，这令美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税，这在一定程度上更刺激了二手房市场的发展，促使房屋交易和投资更加活跃。
(2)利率降低直接降低资金成本
持续的利率下降更支持2000年以来的房地产持续繁荣。从2000年下半年开始，美联储的货币政策开始从加息周期进入减息周期。2001年1月，联邦基金利率下调50个基点后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，联邦基金利率达到46年以来的水平。
低利率政策使美国房地产市场有了过度宽松的金融环境。伴随基础利率降低，按揭贷款利率也随着宽松的货币政策持续下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下调到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率也从2001年底的7.0%下调到2003年的3.8%。虽然在2004年6月开始，美联储低利率政策开始逆转，连续调高利率，但此后一段时间内，按揭贷款利率仍然保持在较低的水平上。由于房屋贷款利率低，伴随着房价的不断上升，实际购房者每月偿付的贷款额并没有多大的升幅。
世界各地的投资者对于按揭贷款证券化和结构化产品的需求，也让美国贷款机构可以发放更多的、更高风险的住房按揭贷款。通过贷款分级和次级类贷款证券化，不仅提升了美国贷款机构的流动性，而且通过下游利润帮助维持了直接房贷的低成本。资金成本降低推动资金的涌入，资金涌入又带来价格高企，价格高企放大赢利效应，赢利效应和低资金成本引诱了更多资金……一系列正反馈效应使美国房地产价格持续上升，并保持高位运行。
由于资金成本低，业内的存量资金得以在商用和住宅产品上从容切换，房地产整体的价格水平从而稳中有升。比如，住宅市场持续繁荣，推动了大都市区化的形成以及第三产业的发展，对商用房地产(特别是写字楼、零售商业物业、娱乐设施等)产生了强劲的需求，后者转过来又优化了住宅区域的环境和提升了生活品质……因此，尽管美国房地产在商用房地产领域曾有过几次小规模波动，但也被住房市场的强劲需求所熨平。
3、经济前景不明和利率逆转导致拐点显现
随着美国联邦基金利率上升和经济前景不明朗，美国房地产市场的繁荣开始出现降温。美国商务部数据显示，从美国2006年第三季度开始，新建房开工持续下降，特别是2006年9月，新建房价格与2005年同比下降9.7%。这是1970年以来的降幅，表明市场拐点确实出现。
拐点的出现，有利率提升推动资金成本的因素。更重要地，在原油、贵金属、基本金属、农产品等商品价格剧烈波动的环境下，美国经济总体走向正变得越来越难以把握，这挫伤了投资人对经济前景的信心。基础商品价格上升带动了物价上涨，也使得公众不得不压缩像房屋这样的大宗物品的开支。
从美国房地产市场繁荣与降温来看，利率水平高低直接决定了美国房地产市场价格的变化。现实说明，正是一系列的加息打压了美国房地产市场，并导致持续十几年的上升周期出现逆转迹象。然而，美联储自2006年8月以来已连续第6次决定维持现行利率，在目前阶段，也给其未来的降息留出了余地。这可能对美国房地产市场而言，是个意味深长的消息。
与利率因素的负面影响相对应，美国经济形势总体上也呈现非明朗化特点。和20世纪90年代美国“新经济”时期的增长不同，美国经济从2001年来的繁荣在很大程度上归因于外资流入，美国政府强硬、激进的对外政策导致战争持续，变相带动了相关重工业行业的景气。在外生因素带动下，外资不断流入美国股市和房地产市场，财富效应又刺激美国居民举债投资和消费，即使经常账户逆差扩大，又会被新流入的外资融通，如此形成了一个纯粹外生性的景气循环。但2006年开始，欧洲、亚洲和新兴市场等非美元主要币种反复，美元不断大幅贬值，美元资产缩水，这使投资人信心大受影响。
我们认为，尽管美国房地产经济仍然呈现高增长、低通胀特征，居民的消费依然高企，内需仍较充分，但美国的财政赤字和经常账户赤字在短期内却不会得到明显改善，这使美元依然存在贬值预期。同时，内需的隐忧仍在，美国人口老龄化趋势依然严峻，且反恐背景下，美国加大了对外国青年劳动力流入的控制，又使得美国适龄劳动力短缺雪上加霜，新增内需显著缩小。另一个证据是，美国国内利率倒挂的现象也依然没有改变，作为风向标的10年期国债利率目前显著低于联邦基金利率，这种利率倒挂反映市场对美国经济前景信心不足。在内外部因素冲击下，美国经济有可能陷入一场缓慢但历时长久的衰退。
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