[摘要] 价格居高不下的商品房引发了北京周边小产权房的走俏。然而，最近，随着购房人的陆续入住，多个小产权房小区不断曝出停车管理、费用收缴、业委会成立等一系列难题。这些难题的解决，又因缺乏法律和政策的支持陷入多重窘境。对此，本报记者进行了一系列调查。
记者调查发现，业主集中反映的小产权房问题集中在以下几点：，缺乏有效监管造成小产权房建筑质量存在安全隐患。一般而言，为追逐商业利益，开发商在建筑施工时能省则省，能减则减，在住宅楼后期保修方面也出现了很多问题。第二，很多小产权房小区没有市政配套。小区缺乏教育、交通、医疗、商业等配套设施和建设，这为购买小产权房的居民带来了很多矛盾和纠纷。第三，物业服务层次低。不少小产权房的物业公司大多只为小区清洁，而小区公共部位的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题无人管理。第四，小产权房小区安全问题堪忧。因保安、监控设施等不足，处于城乡接合部的小产权房小区多次发生偷盗事件。
据了解，针对这些问题的解决，购房人与开发商和物业抗衡的手段就是拒缴物业费，“但你不交，他就停电停水。”住户们反映，停水停电成了物业逼迫住户就范的有效手段。
>>律师说法
小产权业主难获法律救助
本报律师团、北京中翔律师事务所律师吴红伟表示，购房人在购买小产权房时，应该意识到其风险，且在这些风险出现后承担。小产权房因其本身违法，其业主遇到问题很难获得法律保护。
吴红伟称，小产权房出现建筑质量、物业管理方面的问题，不能适用现行相关法律法规解决，“现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋所有权人，小产权房无法登记备案，购房人也不具业主身份，所以无法行使业主权利。”
对于小产权房在物业管理方面出现的问题，吴红伟认为购房人无法取得利益保障，诸如小区公共部位的经营和，小产权房业主就无法获取。“物权方面的相关规定对小产权房是无效的，购房人和村委会及开发商签订的购房合同，从法律层面上讲，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济”。
>>业内观点
小产权纠纷只能协商解决
10余年来，一直关注并研究北京房产政策发展，并带领小区业主进行法律维权的马增雄认为，从实际来看，协商将成为化解小产权业主与开发商和物业矛盾纠纷的有效途径。
马增雄分析，首先，小产权房无法适用我国现有的《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规。其次，购房人与当地村委会或开发商签订的购房合同，在法律范畴内是一份无效合同，因为该合同的签订就没有任何法律依据。“但是，这并不意味着小产权房主与物业和开发商之间的矛盾纠纷就完全没有解决的办法，”马增雄说，目前看，小产权房发生了停车费涨价、物业服务水平低、房子出现问题维修困难等一系列问题，从房主利益上讲，面对这些矛盾，大家仍有可争之处，“开发商、物业的单方面规定和变更，同样面临着没有法律依据，小产权房业主可以自发团结起来，形成一个合力，代表广大业主和开发商及物业展开充分协商，来共同决定小区共同事务。”
>>权威说法
警示市民不要碰小产权房
国土资源部相关负责人表示，小产权房相当于违建，目前相关部门正制定清理整治方案，望公众不要购买。
“前不久，怀柔区杨宋镇的小产权房就被叫停了，停水停电。目前尚未销售的小产权房和2007年底以后新建、续建的房子都面临拆除，而此前已经售出的房屋，也将等小产权房政策出台后一并处理。”该负责人透露。最近，国土部、住房和城乡建设部等部门已牵头组建领导小组，全面摸底小产权房的情况，并将对在建及在售小产权房予以停建和停售。
市建委、市规划委及市国土局等相关部门均表示，关于小产权房的政策尚未最终出台，小产权房在住房质量、物业管理方面存在很多问题，警示大家不要购买小产权房。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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