雅成经典案例｜某地产公司诉李某商品房买卖合同纠纷案

【案    号】（2018）吉0105民初795号

【审理法院】长春市二道区人民法院

【案     由】商品房买卖合同纠纷

【关 键 词】商品房买卖合同解除

案情简介

2015年4月22日，李某与某地产公司签订《首付款分期付款协议》，约定李某购买某地产公司开发的房屋，首付分期付款，买受人逾期付款超过6日的，出卖人可解除《商品房买卖合同》和本协议。

2015年5月3日，双方签订《商品房买卖合同》约定李某以按揭贷款的方式购买某地产公司开发的前述房屋，后开发商将诉争房屋交付给李某。2015年5月7日，李某作为借款人、某地产公司作为保证人与银行签订《个人购房借款合同》，以诉争房屋抵押加某地产阶段性连带保证的方式在该行贷款。后因李某无力偿还贷款，导致地产公司承担了连带保证责任，替李某代偿了银行贷款。

后地产公司根据《首付款分期付款协议》，在报纸上对李某公开发布解除合同的书面通知，又向李某发出解除合同通知函，书面通知解除双方间的《商品房买卖合同》、《首付款分期付款协议》，李某签收该通知函。庭审过程中，地产公司自认李某共支付首付款78000元。开发商诉至法院，要求判决确认合同解除，购房人返还房屋、办理注销登记及支付违约金、房屋使用费。

原告诉求

1.确认双方签订的《商品房买卖合同》、《首付款分期付款协议》解除；

2．李某协助某地产公司办理注销商品房预告登记、抵押权预告登记、撤销《商品房买卖合同》备案等取消交易的手续；

3．李某返还所购房屋；

4．支付房屋使用费（自2015年5月9日房屋交付日起至实际返还之日止，参照同小区市场行情按20元／月／平方米计算，暂计算至2018年4月9日为74900元）；

5．支付违约金（自2015年12月20日起至生效判决确认的给付之日止，按年利率24％计算，暂计算至2018年4月20日为58499元）。

被告答辩

被告缺席审理，未答辩。

案件焦点

1.《商品房买卖合同》何时解除？

2.合同解除后应如何处理房屋及购房款？

雅成律师服务过程

雅成律所代理开发商一方，为确认其解除行为是否生效，与当事人了解案件经过，并收集相关证据及案例，确保合同约定解除权行使已生效。同时，雅成律师通过收集类似案例，整理出在解除合同的前提下，如何处理首付款、返还房屋等事宜的法院处理方式。同时也找到支持原告诉讼请求的法院观点及反对观点，为当事人指出本案存在的风险，得到当事人的认可。

法院观点

地产公司与李某签订的《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方约定了一方解除合同的条件，李某未按约付款，合同约定的解除条件成就，某地产有权依据合同约定行使解除权，合同自通知到对方时解除。本案解除合同的书面通知于2017年12月9日通知到李某，应当认定自该时起双方签订的两个合同已解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李某应将所购房屋返还，某地产也应将收取的78000元购房款、偿还的银行贷款本金24430.95元共计102430.95元返还。

至于某地产主张的房屋使用费，双方在合同中并未约定，且本院已按违约条款保护了违约金，故对该费用不予保护。

裁判结果

一、确认某地产公司与李某签订的《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》已于2017年12月9日解除，李某于本判决生效后立即协助某地产公司办理注销《商品房买卖合同》备案等取消交易的手续；

二、李某于本判决生效后立即将位于案涉房屋返还某地产公司，某地产公司于本判决生效后立即返还李某购房款102430.95元；

三、李某于本判决生效后立即给付某地产公司违约金8238.55元。

雅成律师评析

本案中，因合同约定了解除的情形，开发商按照合同约定行使了合同解除权，形式为报纸公告和书面送达，对方签收时间确认为合同解除时间，以后案件可以借鉴此种解除方式。合同解除后，根据法律规定尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此本案中开发商收回房屋，代偿的款项无需再向购房人主张，同时应将收取的购房人给付开发商的首付款及银行还贷部分返还给购房人。该案件为解除合同后的解决方案提供了思路和方法。

【雅成律师风险提示】

律师在此需提示，本案虽合同已解除，但如果仅因欠付首付款即解除合同，该约定是否能被法院支持存在一定风险。开发商与购房人首付款分期的行为会有合同无效的风险，同时也仅因为部分购房款欠付，如随意约定合同解除权则不利于为维护交易的稳定性。本案是购房人贷款逾期后承担了连带保证责任，替购房人代偿了贷款，同时又欠付部分首付款，故在有合同约定解除权的前提下解除了合同。

房屋买卖是大事，律师同时提示购房人不要随意逾期欠付贷款，否则会有征信风险、房屋被查封甚至房屋不属于自己的风险。购房人应理智购房，诚信还款。

【作者】吉林雅成律师所 薛亚云