“零首付”购房真的无风险无压力吗？

人生的几个重要时刻，出生、上学、工作、结婚、生子，都离不开一个重要因素：买房！出生时城里买套房就能上个好户口；上学时学区内买套房就能上重点校；工作时商圈内买套房就能上班就近生活便利；结婚时核心区买套房就能坐等......这些都是老百姓朴素而又真实的诉求。

近几年因为房市受宏观经济、信贷紧缩、全球疫情等诸多不利因素影响，房价居高不下，居民普遍购买力不足，大多持观望态度。而对此，开发商也苦不堪言，为了尽快回笼资金，有些开发商也应势推出了“零首付”购房业务，以此来刺激刚需购买人群。那么，什么叫做“零首付”呢？，它真的能带给购房人实实在在的优惠吗？

其实“零首付”早在十多年前就有了，那时主要是在一些房贷政策不算透明的三四线城市，这些城市的政府对开发商与购房人之间的购销合同管控力度不够严格，致使有些开发商自掏腰包为购房人垫付首付款，促成交易，以期加快资金周转。而近几年，开发商宣传的“零首付”主要分为两种形式：一种是首付分期，即在遵循银行贷款政策对首付款比例要求的前提下，购房人暂时不支付或者先支付少量的首付款，剩下的首付款再分期支付给开发商，开发商收取或者不收取利息；另一种则是开发商虚高合同价，在购房人未付首付款的情况下全额向银行申请贷款。下面我们分析一下此两种“零首付”它们各自的风险：

种 首付分期

即开发商和购房人签订一个借款协议，并让购房人以自己的名义向开发商出具一个欠条，但是并无实际的出借行为。购房人据此向开发商分三年或五年期支付首付款。这种情形则意味着购房人在未来的几年里既要向开发商支付首付分期款，还要向银行偿还月供，经济压力倍增。俗话说“羊毛出在羊身上”，该你付的钱一分也不会少，只是早付晚付的差别而已。

法律依据

● 《民法典》第679条

自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立。

所以开发商仅凭借款协议主张首付款有可能无法得到法院的支持。而开发商没有实际借款仅是名义上的垫付，这种为了实现银行按揭贷款的目的也具有违法性，因此借款协议和购房合同都有被认定为无效的风险。

法律依据

● 《民法典》第145条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第二种 开发商虚高合同价

由开发商向银行提供虚假的首付款支付凭证，在购房人并未实际支付首付款的情况下，最终实现向银行申请全额按揭贷款。举例：想要按揭购买一套房价为60万元的房子，合同标注成交价为90万元，由开发商出具30万的首付款收款凭证，据此向银行申请60万元的贷款，这样一来购房人实现了全额贷款。这种操作模式貌似“零首付”住上了新房，但是全额贷款就意味着全额有息，购房人要承担较大的月供压力。

上述两种情形，一旦银行严格审查，轻者购房合同被认定为无效，开发商想要实现资金回笼的目的难以实现，购房人所购房屋可能面临司法拍卖，最终“房钱”两空；如此操作，轻则影响个人征信，导致以后正常生活贷款难以实现；重则可能会触犯刑法，以骗取贷款罪受到法律的制裁。

综上所述，开发商的一切让利行为都是实现自己利益的方法和路径，购房人买房时一定要量力而行，有多大能力办多大的事，切不可为了占眼前的“便宜”而因小失大。