雅成律师揭陷阱｜开发商赠送的花园，所有权真的属于你吗？

导读：在一些商品房买卖合同中，开发商或销售商与买受人约定，小区内建筑区划内的绿地（或地层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。这样的约定具有法律效力吗？

案情：2017年4月，原告所属的花园被人一分为二，用铁栅栏隔开。原告在与被告协商无果的情况下将被告起诉至法院。

原告理直气壮之所在凭借以下两点：

1、赠送花园的条款明确约定在房屋买卖合同上，该合同已经备案;

2、物业守则明确写了业主赠送花园归业主使用。

也许大家看到这里都会认为根据上述两点，花园就应该是原告的。

但是，法院最后驳回原告起诉！原告主张不予受理！

大家一定会疑问，这是为什么啊？？？且看下面的法院观点：

二审院认为:原告窗前的绿地没有经过规划部门的事先批准，原告不享有本案涉案绿地的专有使用权，因此原告与本案无直接利害关系，不具备起诉条件，无权提起本案的诉讼。【长春中院（2017）吉01民终5223号】

那么问题来了：那花园在什么条件下才属于业主个人所有呢？

【本案核心之所在】《中华人民共和国物权法》第73条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”而要达到“明示属于个人”这一条件，必须符合下列要件：

一是窗前绿地规划必须事先经过规划部门批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后没有批准，或者开发商与一层业主私下达成窗前绿地专有使用权协议，都不能认定窗前绿地专有使用权协议的法律效力。

二是窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用能够单独计算，由享有绿地的一层业主独立承担，其他区分所有权人不承担此项费用。