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地价6字头,是否搅动了长春房产市场的“大酱缸”?

故人何以 2017-11-03 16:11:07

2017年10月19日,可以成为长春房地产市场上传奇的一天,只因为长春住宅用地土拍单价首次突破6000元/平!10月19日上午在国土资源局举行的土地出让中,华润地产经过395轮激烈出价,最终以6475元/平的单价成功摘得前进大街与锦湖大路交汇东侧一住宅用地,超过2016年吴中地产在东北师大慧仁学校旁以5414元/平拿下的地块1061元/平,风云再起。

上次抢北湖的那拨人,又来了!

在很多人还对9月25日中海溢价率89%、溢价率148%,大手笔一举包揽北湖5宗住宅地的消息津津乐道的时候,曾经抢北湖的那拨人又来了,这次他们瞄准的是南部新城出让的2宗住宅用地。10月19日,南四环以南,前进大街两侧住宅用地进行竞价出让,包括万科、碧桂园、保利、华润、金地、中海、大众等多个品牌开发商再次聚首,白热化开抢。

对于品牌开发商大肆在长春拿地,且看中新区,一是目前此次的房地产市场是相对健康、持续发展的,尤其是南部新城、高新北区等区域迸发生机;其次,土地资源愈加稀缺,尤其是城区的土地更是寸金寸土。

两块地,相隔不远,为何热度差不少?

此次南部新城出让的两块住宅用地,分别位于前进大街东西两侧,距离不远,但楼面单价相差2064元/平,为何差距这多大?

从目前的发展现状来看,前进大街就像一道分水岭,东西两侧的成熟度有着较明显的区别。东侧已投入使用的小区多,配套等方面较好,而西侧相对差一些;目前区域中建成、在建、规划的配套,基本集中在前进大街东侧。已投入使用的地铁一号线,交通指挥中心、103中小学、即将投入使用的五马路产院新址、已经动工的谢家湿地公园、2018年即将规模性动工的远大购物中心,规划中的北京301医院等在都更加靠近地铁二号线。

未来,会否进入品牌“垄断”时期?

近期土地出让市场中,无论是参与竞拍的企业,还是最终拿地的企业,都明显侧重于有着开发商、或者有着国企、央企背景的开发商。2017年长春共计11块住宅商服用地,1块将建公寓的商务金融用地,其中8块被大企业拿走,两块被本地较有名气企业摘得。

品牌开发商经过多年的摸爬滚打,供应的商品房多数具备齐全的配套、完善的服务体系以及占据优势的区位。经过市场的调整,品牌房企的优势更加显现,购房者在最终的选择阶段也出现集中战队的趋势。同时为了减小烂尾、交房延期等购房风险,购房者在选择上更偏向于大牌房企。不难发现,万科、华润等房企都是凭借着品牌优势轻松上位的。

当然,这种品牌房企集中度提高的发展态势,也成为房价持续上涨的重要推手。

哭晕!南部新城”关闭”刚需大门

纵观此次土拍,房企拿地热情依旧,从拍卖结果来看,6475元/平楼面价和153%的溢价率均达到以往土地出让峰值,南部新城楼面价甚至已超出中心地块楼面价水平(2017年2月万科在朝阳区繁荣路拿地,底价成交,2036元/平,而此次南部新城两块住宅用地的底价分别为2481元/平和2555元/平),与宽城个别在售楼盘相比,面粉价已经高出面包价了。

楼面价是房价重要因素之一,纵观目前长春市场热销楼盘的楼面价与销售价格比例,楼面价3字头,房价基本会在8000-9000元/平米,而楼面价4字头,房价均过万,由此可判断,此次出让土地,待到上市时价格过万已是不争的事实。

突然想起来,前段时间一购房者说,南部新城多偏啊,现在仅以一句话回敬,这年头,别轻易瞧不起这个看不起那个,永远轮流转。

 高地价的苦谁来承受?

首当其冲购房者,尤其是刚需型购房者,之所以刚需就是因为这部分人群对住房有着必要需求,而经济能力弱;从目前市场需求来看,这部分人群主要意向房源为市场上89-90平两室户型,单价低于长春房地产整体均价的楼盘。然而高地价项目,在产品规划上多偏重于改善型需求,产品面积大,价格定位高,购房门槛高,基本将刚需购房者“拒之门外”。另外,高地价多会带动周边已售楼盘价格上涨。结果就是,高地价的苦购房者来受。

其次本地小开发企业也会受到一定程度的影响。它们在规模、资金上明显拼不过那些实力雄厚的品牌开发企业。一则在土地储备上没有实力与其抗衡,也就没有产品可以开发,就渐渐消失在房地产大潮中;二则即便高价拿下地块,在后期运作过程中,从规划到销售,没有品牌的支撑,也有可能无以为继。 

金地,开发商何苦为难开发商——想进长春怎么就这么难?!

金地,是一个在国内房地产界响当当的名号。而东北三省中,金地在沈阳开发有13个项目,但是在长春和哈尔滨却是一片空白。2017年8月24日,长春金地恒远房地产开发有限公司在长春朝阳区注册成立,经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁,公司成立了,下一步就是土地储备;9月25日,北湖科技新区5宗住宅用地出让,金地5宗地块全部交付竞拍保证金,其中4块地参与举牌出价,但最终5宗地中海一家包揽,金地遗憾离场。

10月19日,与华润、万科、保利、领地四家开发商经过395轮激烈出价后,仍未能如愿拿下南部新城新地块,再次抱憾离场。

有种痛,叫都是”兄弟”,何必苦苦相逼,两次出手,全都抱憾离场,想在长春开发个项目怎么就这么难?!

大众,长春房产市场里的“汪峰”——总不是抢不上头条!

2017年的长春房地产市场,最轰动的两件事,无疑是刚刚结束的两次土地出让;在人们关注中海连拿5地,华润破6攻城的时候,有人却在心疼另外一个两次都现身、两次都出手拿地的开发商——大众!

说起大众两次拿地的经历,颇有些汪峰总也抢不上头条的尴尬和无奈。9月25日土拍中,大众地产6468万元在高新南区摘得一块商务金融用地,该消息却瞬间被北区龙翔广场旁5块住宅地的抢夺拍在沙滩上。详细了解:北湖地价破"4"房价格局或将被改写!

历史惊人的相似。10月19日,大众再次出手,10586万元于二道区拿下一宗商务、商服用地,随后南部新城两宗住宅地的拍卖,再一次将大众拿地的信息淹没,朋友圈、微信群、QQ群,都在讨论着华润破6拿地的消息。

当然,对于购房者而言,商业金融类土地的消息从来都是欠缺温度的,但大众拿地每每恰逢“大事件”的体质也是没谁了。

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