本报“吐槽买房糟心事让违法违规失信房企上黑榜”活动已进行了两周， 这期间我们接到近百条入住后产权证迟迟办不下来的投诉。投诉时， 多数购房者对产权证办不下来的原因及对策毫无头绪。 今天我们就帮大家梳理， 希望能对购房者有所帮助，有所警醒。
购房者取得房产证要完成三步：1. 项目竣工通过验收交付业主使用；2、房企拿到整个项目的产权；3、房企分割项目大产权，给业主的房子办理分户产权。 房企在为业主办理房产证之前， 先得为项目办理大产权，法律上称之为初始登记。这个过程分为两部分， 分别是办理土地证和项目大房产证。 其中土地证是房企拿地后取得的， 房产证是房子竣工验收后取得的。
这个过程所需要的材料有这些：1、五证（国有土地使用证；建设用地规划许可证 &建设用地规划许可证附件； 建设工程规划许可证&建设工程规划许可证附件； 建设工程施工许可证； 商品房销售许可证）；2、房企的主体资格证明，一般是房企营业执照；3、 竣工验收备案表；4、房屋实测面积报告。
正常情况下， 这个过程也就一个月左右，业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内，业主的小证一般也在30天以内，算上交房时间， 整个过程一般不应该超过3个月。 但在实际过程中，开发商一般都代办产权证， 房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。
问题二： 为什么会办不下来房产证呢？
房产证办不下来的原因很多，但开发商的违规操作是主要原因，具体表现在： 违规用地、变更规划、竣工验收问题、面积实测问题、资金链问题、 公共维修基金和契税被挪用、房企跑路等。
问题三： 房产证办不下来会有哪些问题？
房产证下不来， 购房者无法取得所有权，无法对房子进行买卖、抵押、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。更严重者，房企因债务被强制执行时， 没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产，债权人（一般是银行）可以依法要求强制执行。
办不下房产证， 房子仍然属于开发商， 开发商可以利用房子进行再融资活动。此外，不去办证就不算卖过房，就不用交各类相关税费，甚至连土地出让金都不用交， 甚至挪用业主契税、物业维修基金等费用。
问题五：怎么避免产权风险？一般来说， 期房尽量买大品牌房企的房子，考虑到品牌影响力，一般产权风险要明显小于小房企。 不要涉足小产权、商改住的房子。小产权的房子根本没有大产证， 而商改住的房子存在规划风险， 因为规划的是商业，容易在面积实测、竣工验收环节出问题， 很难办理下来房产证。
后， 千万不要贪小便宜吃大亏， 买房前一定要看清楚项目的手续，五证不全的项目可以略过了。
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