[摘要] “过户都要交什么税?”近,市地税局个人住房交易办税服务大厅每天都会接到大量“问税”的电话,有的咨询税率多少,有的咨询营改增后缴税有啥变化,有的让帮忙算算账……这些打电话的人中,有买房者,也有卖房者,无一不是对二手住房交易缴税迷茫的人士
“过户都要交什么税？”近，市地税局个人住房交易办税服务大厅每天都会接到大量“问税”的电话，有的咨询税率多少，有的咨询营改增后缴税有啥变化，有的让帮忙算算账……这些打电话的人中，有买房者，也有卖房者，无一不是对二手住房交易缴税迷茫的人士。
买房是大事，买卖二手住房需要了解缴什么税？缴税流程是什么？谁来缴税？这样才能更合理规划预算，舒心买房。
【小常识】
二手住房交易交啥税？ 应该谁来交？
个人二手住房交易税有好几种，计算方法、缴纳的主体又有所不同，令很多准备购买二手住房的人深感困惑，那需要缴哪些税呢？
总体而言，个人二手住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税、契税、印花税这几种税费。
那这些税费由谁来交？虽然多数时候房屋买卖双方合同约定由其中一方负担全部税费，但按照国家相关规定，作为房屋产权出售者，卖方应缴纳营业税及附加、个人所得税，而作为房屋产权的获得者，买方应缴纳契税和印花税。
1.个人二手住房交易税费——个人所得税
卖方缴纳
五年以内：（1）一般情形：个税=成交价格（评估价格）×1%
（2）特殊情形：卖方通过离婚、赠与、继承等非购买形式取得住房再转让的：个税=【成交价格（评估价格）-原购置价格】×20%
2.个人二手住房交易税费——营业税及附加
卖方缴纳
两年（含）以内：营业税及附加=成交价格（评估价格）×5.6%
3.个人二手住房交易税费——契税
买方缴纳
90平方米及以下家庭首套或者二套：契税税额=成交价格（评估价格）×1%
90平方米以上家庭首套：契税税额=成交价格（评估价格）×1.5%
90平方米以上家庭二套：契税税额=成交价格（评估价格）×2%
家庭三套及以上的：契税税额=成交价格（评估价格）×3%
4.个人二手住房交易税费——印花税
（1）受赠双方均缴纳
产权转移书据印花税=成交价格（评估价格）×0.05%
（2）买方、继承人、产权承受方就房屋产权证缴纳5元“权利、许可证照”印花税。
【算算账】
个人二手住房交易之买卖 瞅准平方米、套数和年限
2月22日，财政部、国家税务总局及住建部三部委发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，营业税和契税双双下调，无论是买房者还是卖房者都将获税收优惠。如果您要买卖二手住房，瞅准“平方米”“套数”和“年限”三个关键词，能让规划更合理、更从容。
具体而言，契税以“90平方米”和“套数”来区分税率，购买90平方米及以下的住房，无论是家庭首套还是第二套，税率均为1%；购买90平方米以上的住房，家庭首套税率为1.5%，家庭第二套税率为2%。不过，购买家庭第三套及以上住房不能享受优惠，按照3%征收契税。营业税则以“2年”年限作为分水岭，销售购买不足2年的住房全额征收营业税，销售购买2年以上(含2年)的住房免征。值得注意的是，是否满2年，按照房屋产权证和契税完税证时间“孰先”的原则确定购房的时间。
个人二手住房交易个人所得税和房改房营业税延续既往优惠，即转让自用5年以上、并且是家庭生活用房的免征个人所得税，未超过5年的按1%征收率核定征收个人所得税；而能够出具国有住房出售专用票据及相关资料的房改房，首次转让时免征营业税。
另外，为避免以“阴阳合同”低报瞒报成交价格逃税，当缴税申报的住房价格与“二手住房交易税收征管系统”的评估价格有差别，系统会自动按照“孰高”原则确定计税价格。
例1：李某2016年4月5日从王某处购置了一套产权不足2年、面积为145平方米的住房，此房为李某家庭购买的首套住房，交易申报价格为85万元，评估价格为98万元，那么买卖双方应缴纳税额如下：
因申报价格低于评估价格，按照评估价格98万元计算税款。
1.买方应缴纳契税、印花税:
契税=980000×1.5%=14700元
印花税=5元
合计：14705元。
2.卖方应缴纳个人所得税、营业税及附加:
个人所得税=980000×1%=9800元
营业税及附加=980000×5.6%=54880元
合计：64680元。
双方缴税总计：79385元。
例2：高某从李某处购置了一套75平方米的住房，且为家庭购买的首套住房，评估价格35万元，那么买卖双方应缴纳税额如下：
若该住房产权超五年，那么买卖双方应缴纳税额如下：
1.买方应缴纳契税、印花税:
契税=350000×1%=3500元
印花税=5元
合计：3505元。
2.卖方无税
双方缴税总计：3505元。
若该住房产权在五年以内两年以上，那么买卖双方应缴纳税额如下：
1.买方应缴纳契税、印花税:
契税=350000×1%=3500元
印花税=5元
合计：3505元。
2.卖方应缴纳个人所得税:
个人所得税=350000×1%=3500元
合计：3500元。
双方缴税总计：7005元。
继承、赠与、离婚析产等 多项优惠政策可享受
二手住房交易，除了常规的买卖形式，还有通过继承、赠与、离婚析产、夫妻房屋更名等非购买形式转让房屋产权的，税收优惠力度很大，少数情形会涉及缴税事宜。
【法定继承】
法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税，免征营业税，不征个人所得税，只征收印花税5元。
举例：独生子顾某的父母都去世了，留下一套住房，该住房归顾某一人继承，顾某只需缴纳印花税5元。
【法定赠与】
接受父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹的赠与住房，按照5%税率缴纳契税，免征营业税，不征个税，双方各按照0.05%税率缴纳“产权转移书据”印花税，同时受赠人缴纳“权利、许可证照”印花税5元。
举例：于某父母将一套150平方米住房赠与给于某，该住房评估价格为100万元，那么双方应缴纳税额如下:
1.受赠人应缴纳契税、印花税：
契税=1000000×5%=50000元
印花税=1000000×0.05%+5=505元
合计：50505元
2.赠与人应缴纳印花税：
印花税=1000000×0.05%=500元
合计：500元。
双方应缴税额总计：51005元
【离婚析产】
夫妻离婚分割财产，将原共有房屋产权归属一方的，不征契税，免征营业税，不征个人所得税，只征收印花税5元。
举例：张某和赵某夫妻二人协议离婚，协议中写明张某名下房屋归赵某所有，那么赵某在办理房产更名时只需缴纳5元印花税。
【夫妻房屋更名】
夫妻的房屋、土地权属变化，不论是原属一方变为双方共有或另一方所有，还是原属双方共有变为其中一方所有，或者原属双方共有变为约定、变更共有份额，均免征契税，不征营业税，不征个人所得税。
举例：李某有一套婚前购买住房，婚后李某将住房过户到妻子孙某名下，孙某只需缴纳5元印花税。
【受赠、继承、离婚析产住房再出售】
如果个人出售通过受赠、继承、离婚析产等非购买形式获得的住房，基于“税收惠民”原则，购房时间、价格均按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的时间和购房原价确定，而不按照发生受赠、继承、离婚析产的时间确定，大限度为纳税人减税。不过，此种住房未超过5年出售的，要按买卖价格差额的20%缴纳个税，超过5年则免缴。
举例：张某继承过世父母留下的80平方米住房，并于2016年1月8日将住房变更到自己名下。2016年3月22日，张某将该住房卖给赵某，调取资料显示该房为张某母亲于2013年10月11日购买的产权超两年未超五年的商品房，购置价格40万元，此次交易评估价格45万，另外此房为赵某家庭首套住房。那么双方应缴纳税额如下：
1.买方应缴契税、印花税：
契税=450000×1%=4500元
印花税=5元
合计：4505元。
2.卖方应按差额缴纳个人所得税，产权超过两年免征营业税：
个人所得税=（450000-400000）×20%=10000元
合计：10000元。
双方应缴税额总计：14505元。
【释疑惑】
营改增个人二手住房 交易税负略有下降
5月1日“营改增”后，二手住房交易营业税改增值税后税负是升是降，牵动着大众的心。
4月12日，国家税务总局明确，个人将购买不足2年的住房对外销售时，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年及以上的住房对外销售时，免征增值税。
这也就意味着，二手住房交易增值税政策几乎平移了现行二手住房交易营业税政策。
不过，虽然营业税与增值税均按5%纳税，但因为计算方法的不同，“营改增”个人交易住房缴税税额会略有减少，担心税负大涨的买房人和卖房人不必恐慌着急过户了。
特别提醒的是，“营改增”后，地税部门将继续受理二手住房交易环节的增值税缴纳业务，办税流程、场所等均保持不变。
举例：张某将未满2年的住房对外销售，取得住房销售收入42万元。
如张某在2016年5月1日前销售该住房，应缴纳营业税=成交价格×5%=420000×5%=21000元
如张某在2016年5月1日后销售该住房，应缴纳增值税=成交价格/(1+5%)×5%=420000/(1+5%)×5%=20000元。
营改增后42万元的住房缴纳税额要省1000元。
【便民措施】
办税流程请看好 办税资料请带全
买卖二手住房，市民首先需到房地产交易中心的业务窗口办理过户手续，然后再到市地税局个人住房交易办税服务厅办理缴税事宜，缴税时携带房地产交易中心提供的完税协查联系单、身份证、卖方的契税完税证即可。
目前，市民可以就近选择驻大经路、驻景阳大路房地产交易中心两个办税服务厅其一办税。同时，为更好地方便大家办税，办税服务厅提供一系列便民办税服务，比如，设置首问责任纳税服务咨询中心，随时解答二手住房交易涉税问题；实行预约服务、中午办税、延时服务等制度，午休时间也能去办理；老弱病残孕特殊群体也可以享受绿色通道服务。
长春市个人住房交易办税服务厅地址
1. 驻长春市房地局产权交易中心大经路办税服务厅
地址：长春市南关区大经路1130号
咨询电话：0431-88730978
2. 驻长春市房地局产权交易中心景阳大路办税服务厅
地址：长春市绿园区景阳大路和西环城交汇西环城路5555号
咨询电话：0431-81810203
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