[摘要] 就在全国房价一片走低之时，有分析指出，人口结构变化将加深中国房地产业面临的危机。
就在房价一片走低之时，有分析指出，人口结构变化将加深中国房地产业面临的危机。
根据新公布的研究报告，中国购房主力人口（25岁至49岁之间人群）将在明年达到峰值，随后就会开始下降，而与此同时，还有大量超过需求数量的新公寓投放市场。报告作者艾经纬表示，购房人口数量将从2018年起大幅下降，城市购房者人数下降速度将远远超过同时期的农村购房者，而且后者有能力购买昂贵公寓房的可能性也要低得多。“从2015年开始，中国购房年龄人口数量将开始下降，房地产市场将经历需求结构改变，事实上，我们有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。”
根据2010年人口普查数据，2010年中国购房适龄人口（25－49岁）约为5.47亿。据此推算，购房适龄人口在2015年达到5.68亿人口峰值后，将从2018年开始加速下滑。
艾经纬的研究报告中更令人不安的发现之一是，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。
影响房地产市场的需求变化
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫并不同意所谓“人口结构变化将加深中国房地产业危机”的说法。
谢逸枫对《中国产经新闻》记者表示，人口结构的调整，人口红利的逐步消失的确会给房地产市场增长带来一定阻力。但如果说加深了房地产业危机，则有失偏颇。人口结构调整并不会为房地产市场埋下隐患，供求关系、货币供应量、购房年龄人口收入的增减才是影响房地产市场的关键因素。尽管购房年龄人口数量减少，人口结构发生了变化，但如果这部分人的收入上涨了，货币还在不断超发，供求关系也没有改变，那么就不会对房地产市场形成威慑力。
“因此，这种影响短期内无法体现，长期来看对房地产市场的影响不仅仅体现在人口数量上，更多地取决于购房年龄人口的购买力。”谢逸枫说道。
在近日举行的第十届中国国际期货大会“金融衍生品”分论坛上，海通证券(600837)首席经济学家李迅雷则表示，中国房地产从黄金时代进入白银时代，不必过分悲观。城镇化进程的高峰时段已经过去，带动房地产投资增速下行。中国人口结构的变化也将导致住房需求的变化。
在对待人口结构变化是否会加深房地产市场危机这一问题上，李迅雷对《中国产经新闻》记者表示，人口结构变化还会影响房地产市场的需求发生变化，还不至于到“加深危机”的程度。
国家信息中心预测部副研究员张茉楠在《人口结构是影响房地产市场“铁律”》一文中，以美国房地产市场为例，分析人口因素对房地产市场的影响情况。文中指出，美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化。人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年左右，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求会产生重要影响。美国生育率从上世纪90年代初开始进入持续的下降通道。另一方面，人口结构的变化也决定着住房需求。次贷危机之前，正处于青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。而随着生育率的下降和人口老龄化的加速，不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响。
由此可见，尽管人口结构变化的确影响着住房需求，但在加深中国房地产危机这一问题上，仍值得商榷。
挤压房地产泡沫
除了人口结构变化与房地产市场的关联性外，艾经纬的研究报告中更令人不安的发现之一是，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。日本的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。
上世纪六七十年代曾是日本经济高速发展的时期，同时也是人口红利时期。但到了80年代，日本人口结构发生变化，人口迅速老龄化，但日本并没有抓紧改革，房地产市场发生泡沫并持续衰弱，后深陷“失去的十年”。
那么，中国人口结构的调整变化会不会导致房地产泡沫破裂？中国房地产市场到底有没有泡沫？
对此谢逸枫持否定态度。他认为，导致房地产泡沫破裂有以下几个前提，即发生了持续的战争，爆发持续性金融危机和经济危机，房价暴跌一年以上，以及中国按揭制度停止。除此之外，单纯的人口结构变化不会导致房地产泡沫破裂。
“房地产市场整体并没有泡沫，泡沫只在局部城市存在。”谢逸枫说道。
上海（楼盘）财经大学经济学院院长田国强在近日举行的网易经济学家年会上表示，中国楼市没有泡沫。国际上衡量房地产是否出现泡沫有一个代表性指标，就是房价收入比（即住房价格与居民家庭年收入之比），它主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。如果只是直观简单地横向比较，很容易得出“大部分中国人买不起房”或“中国的房价比美国、英国高很多”的结论，进而被放大为中国房地产市场存在大量泡沫，引起人们认识上的误区。
与此同时，中国房地产的资产证券化程度很低，又有着全世界高的首付比例，这两条与美国房地产资产高度证券化和零首付、低首付形成了鲜明对比。所以，中国房地产市场不会给银行带来大的系统性风险。
房地产行业必须转型
谢逸枫认为，中国房地产市场目前的确面临着挑战与威胁，比如行政手段还未退出房地产市场，局部城市供应过剩现象仍未消除；房地产结构不稳定，中西部区域差异太大；房地产吸收资金过多，容易形成房地产金融风险；不少以前并没有从事过房地产行业的企业现在拼命进入这个行业，一旦楼市动荡，这些企业很快就会“死掉”；与此同时，库存偏高对于房地产市场来说也是较大的风险。
在此前举行的工商联房地产商会2014年会上，万达集团董事长王健林表示，说黄金时代过去白银时代到来也好，房地产危机也罢，中国房地产行业在接下来十年不转型将岌岌可危。
“从2006年以后这几年，实际上是一个"非常态"的时期。”王健林表示，在这之前接近20年的时间，房地产行业必须要买对地，设计要合理，定价要差不多，还得加上会吆喝，房子才能够卖出去。
事实上，自2008年第四季度后，房地产市场就进入了疯狂增长阶段，特别是2013年和2012年，比2011年上涨近40%。
“随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低，其投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。”在中国社科院15日发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》中也不难看出，房地产市场的高增长时代事实上已告一段落。
尽管国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.7%，一般认为随着城镇率的进一步提高，住房需求无疑也会随之增大。但有分析认为，中国的城镇化，并非是农民工全都进入大城市居住和置业，而是让农民就近到附近的镇上或小城市中定居，随着农民工身份的转变同样可以享受和市民一样的待遇。
正如报告中所说，城市购房者人数下降速度将远远超过同时期的农村购房者，而且后者有能力购买昂贵公寓房的可能性也要低得多。
未来，按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。张茉楠预计，中国人口增速将在2015年后进入下降通道，2020年60岁以上人口将达到2.5亿，而这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。
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