[摘要] 5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。房天下第一时间连线四大业内，解读央行再度降息的原因及对楼市的影响。
5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构的一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
此前央行已于2015年3月1日两次降息，降息幅度分别0.25%。
房天下时间连线四大业内，解读央行再度降息的原因及对楼市的影响。
华伟：央行靴子再落地降息小踩油门助推沪楼市回暖
对此，华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，新常态下我国经济增长遇到瓶颈期，4月份CIP下降非常明显，所以整个宏观经济岌岌可危，房地产新政落地算是半只靴子落地，另半只靴子还没落下来，所以此次降息为了降低整个社会的融资负担和成本，鼓励企业加大投资力度。降息是小踩油门的举动，会加速上海楼市的回暖。
黄志坚：年内二次降息将购房成本 但利空因素也存在
5月10日，央行宣布年内第二次降息，自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。
此前央行已于2015年3月1日两次降息，降息幅度分别0.25%。
佑威机构执行董事黄志坚分析称，降息降低了购房成本，无疑是鼓励入市的，增加了利好楼市的力量，但“利好”不断，另外也说明经济下行的压力很大。
四月放量，五月的成交量很重要。传统上五月的季节性因素更有利成交，如果库存仍在高位，而五月的成交量如果比不过四月，则不能太乐观。特别是成交量跌幅太大，则基本说明利好已经消化。反之，如果五月成交量足够大，或说明楼市真正反转的概率加大。
总之，利好、利空因素都在，理论上对促进购房者入市有帮助，但效果需要观察。
据中国人民银行官网消息，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
那么，央行降息之后还会不会降息？还有多少降息空间？央行降息对楼市有哪些影响？房企和购房者分别应该采取哪些策略？
【降息对楼市影响解读之一：为什么降息？】
经济基本面面临滞涨的压力，货币政策必然有宽松的趋势
国家统计局数据显示，2015年季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年季度，居民消费价格(CPI)同比上涨1.2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有宽松的趋势。当前来看，2015年季度GDP增速与CPI增速累加值为8.2，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策走向宽松的特征，两次降息次两降准之后仍然具备继续降准或降息的空间。而5月9日公布的新CPI数据（4月我国CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%，同比涨幅虽然略有扩大，但是已经连续8个月处于2.0%的温和水平以下）无疑为后续货币政策的施展预留了空间。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从国际资本市场来看，美国QE退出后，欧盟日本相继开始推行量化宽松货币政策，甚至欧盟存款利率已经为负。这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲，经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长。从国内货币政策走向来看，算上本次降息，央行已经有三次全面降息与两次全面降准，货币政策已经走向宽松，预计后续仍然有继续降息的空间。
【降息对楼市影响解读之二：还有多大降息空间？】
经验判断：降息幅度仍然有0.25%左右的空间
从经验判断来看，在利率下降货币政策走向宽松的周期当中，降准与降息往往是同时进行的。比如2008年9-12月期间，央行五次降息，同时也有4次降准；2011年12月-2012年7月期间，央行2次降息，同时有3次降准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从此轮货币政策表现来看，央行已经有三次全面降息与两次全面降准，货币政策已经走向宽松。其中，4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观，甚至完成年度7%的目标可能有难度，从市场预期来看，本次降息0.25个百分点之后，后续还可能有降准降息政策推出。那么，本轮利率下降幅度多大？从历史经验来看，预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。而截止目前央行已经有三次降息，降息的幅度分别为2014年11月22日起的0.4个百分点、2015年3月1日起的 0.25个百分点、2015年5月11日起的的 0.25个百分点，累计下降0.9个百分点。因此，从未来预期的降息幅度来看，仍然有0.25个百分点左右的空间。
【降息对楼市影响解读之三：对楼市趋势的影响】
本次降息之前，央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 “救市”政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。从上诉角度来看，央行有必要通过降息进一步刺激楼市复苏和好转，通过楼市基本面的好转拉动宏观经济增长，防止未来经济走向通缩。
本次降息之后，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，上述城市楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。
而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20月以上的城市则仍然面临去库存的压力。
【降息对楼市影响解读之四：对不同城市的影响】
在三次降息两次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。
【降息对楼市的影响之五：房企策略】
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会），尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
【降息对楼市的影响之六：购房者】
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好本轮两次降准三次降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
5月10日，央行宣布年内第二次降息，自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。
此前央行已于2015年3月1日两次降息，降息幅度分别0.25%。
德佑研究部总监陆骑麟表示，此次降息0.25个百分点，对于购房者的支出而言是有一定幅度的减少的，不过相对普遍降0.5个百分点的预期还是有一定的偏差的，因此从今年已经连续两次降息之后，资本市场的宽松预期已经形成，预计未来还有降息的可能性。
并且从目前购房贷款的优惠力度来看，基本以9折为主，那么此次降息后，等于贷款利率再次打折，将会刺激一部分购房需求，那么在未来资金更为宽松的驱使下，不排除未来出现85折的利率优惠措施，楼市的成交超过2009年可能性也会在逐步加大。
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