[摘要] 去年底央行降低了金融机构的贷款基准利率，对于购房合同中约定过“利率根据国家利率变化进行调整”的市民来说，从今年1月1日起就可以执行新的房贷利率了。
去年底央行降低了金融机构的贷款基准利率，对于购房合同中约定过“利率根据国家利率变化进行调整”的市民来说，从今年1月1日起就可以执行新的房贷利率了。在央行降息后，就有人算了一笔账，以房贷金额50万元、贷款期限20年计算，在基准利率的情况下，降息前每月还款为3742.6元，降息后为3625.56元，每月可少还利息117.04元，全年可少还利息1400余元，20年利息总额累计可少还息约2.8万元。对于购房者来说，这也算省了一笔钱。
“我去年买房刚贷款，现在提前还划算吗？”“听说今年央行还要降息，那提前还房贷划算吗？”“我还有5年就把房贷还完了，现在提前还贷划算吗？”……近期，是否提前还房贷成为不少市民关心的话题，一项网络调查显示，近七成的购房者有提前还房贷的打算。“每年都有市民咨询提前还房贷的问题，尤其是加息或者降息前后。其实还是根据个人的实际情况进行选择。”有银行理财经理告诉记者。
提前还贷还需仔细算
“今年我们家差不多攒了8万元，想趁着降息提前还房贷，减轻今后的还贷压力。”市民田先生告诉记者，2013年7月，他通过商业贷款60万元购买了首套房，享受九折贷款利率优惠，贷款期限是30年，目前月供是3558.82元。对此建设银行个人贷款客户经理认为，田先生采用的商业贷款，虽然有九折优惠，但是负担的利息仍然比较高，每月还款压力比较大。此外，田先生采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。田先生的借款期限是30年，目前只还了不到两年，因此提前还房贷比较划算。
不过并不是所有市民都适合提前还房贷。据了解，一些几年前购房的市民曾享受过利率折扣，比较多的是八折。有理财师分析说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后五年以上房贷基准利率6.15%计算，八折优惠后，利率为4.92%，如今的五年期存款利率有城商行高达5.4%，还有股份制银行达到5.225%，比较起来存贷款利率出现了倒挂。“这些购房者好珍惜廉价的房贷。”理财师建议：“如果购房者手头有充裕资金，不妨直接存五年定期，不但稳定，而且所获得的利息收入还可以覆盖贷款利息支出，且略有盈余。”
有些情况不要提前还
当下，购房贷款市民多选择等额本金还款和等额本息还款两种方式，业内人士建议等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者不必提前还款。因为等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
很多提前还贷的市民是为了减轻将来的支出压力，不过要是未来有较大支出的市民好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。因此理财师建议，市民是否提前还款需考虑个人的投资能力。如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户好将流动资金用于投资。
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