[摘要] 业内普遍认为，目前，大型房企实施“低迷期拿地”的策略，“面粉”贵过“面 包”的现象愈演愈烈，加之库存高企等一系列因素，预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响，房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。分析人士认为，一二线城市房地产市场确实开始有所好转，不过三四线城市由于库存 值过高，回暖迹象不明显。此外，业内普遍认为，目前，大型房企实施“低迷期拿地”的策略，“面粉”贵过“面 包”的现象愈演愈烈，加之库存高企等一系列因素，预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象
根据数据，截止上周四(12月25日)本月一手房累计成交248277 套，同比增长27%，环比增长16%。根据德意志银行整理的中国40个主要城市周度成交量数据图显示，自今年9月份以来销售量出现了快速回升，上周的销量 更是超过了2013年3月的高点。
此外，数据显示，所跟踪的48个大城市中一手房累计同比下降7.9%。一线、二线、三线城市 分别合计成交16036 套、37607 套、22591 套，环比分别上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%，成交环比继续回升，同比大幅增长，累计降幅继续收窄。
安信证券宏观研究首席经济学家高善文指出，今年9月份、10月份、11月份包括12月份头两个星期，房地产的成交突然结束下降过程，出现了一个爆发式的上升。
据了解，今年9月30日，央行发布房贷新政，放松了首套房的认定标准，实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。新政发布后，楼市开始逐渐回暖，商品房成交量有所回升。
此外，11月21日，央行宣布降息，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，惠及到刚需人群。业内认为，一系列利好政策出台，购房者对市场的预期明显向好，房地产市场在年末出现了成交翘尾行情，成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨
随着楼市出现了稳企回升的迹象，大型房企的拿地热情也持续高涨。中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月23日，今年北京、上海、广州、深圳共成交 住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗，土地成交价款3335.7亿元，创历史新高，预计全年有望突破3400亿元。从单价来看，截至12月23 日，一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米，同比上涨约55.6%，创历史新高。
中原地产首席分析师张大伟认为，10月以 来，住宅市场交易明显升温，迅速带动一线城市土地市场的整体成交。从市场大周期来看，房地产业正经历一个调整阶段，大型房企实施“低迷期拿地”的策略。在 整体市场供大于求、区域分化严重的情况下，房企更加愿意扎堆一线城市，而非在三四线城市深耕，这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时，业内人士指出，今年一线城市宅地成交的溢价率不高，这是因为随着土地一级开发成本的提高，一线城市住宅用地的底价不断抬升。北京等城市在土地出让中，采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式，成本的转嫁使得商品房用地成本更高。
尽管一些房地产市场“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈，但 普遍认为，目前的土地热难以推升房价预期。上海易居研究院研究员严跃进表示，“按照现在的节 奏，房企同一时间集中拿地，未来供应势必也将集中释放，届时竞争激烈，利润不如预期在所难免，新忧旧患双管齐下，结果令人担忧。”
库存高企依然是当前 障碍
在积极拿地的同时，开发商也在不断加大推盘力度，各种促销手段层出不穷，房价依然处于下行通道，庞大的库存依然是楼市走出调整 的障碍。
据上海研究院数据，11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这意味着市场需要用如此长的时间才能消化完这些库存。35个城市中，有30 个城市库存出现了同比增长现象。截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米，同比增长分别 为38.4%、15.4%和17.9%。
以广州和北京为例，虽然连续两月成交回升，但广州楼市库存压力丝毫未减。实时数据显示，11月份，广州楼市库存仍高达15万套，创下近五年以来的历史新高。北京也存在着类似情况，截至12月7日，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。
预测2015年将继续处于调整期
高善文表示，目前 的成交面积已经超过了2013年的高点，这一加速看起来到现在为止还在继续。从房地产的成交和它与 的历史关系来讲，可以说由房地产 的下降所带动的经济的下降过程还没有结束，但是它正在接近尾声，在明年二季度以后，这一下降的力量一定会耗竭，甚至还会略早一些。他认为，明年二季度前后 房产市场下跌将告一段落。
此外，高善文认为房地产 也有望回暖，他认为从房地产市场的回暖、 基建开支的走向，公共财政的走向甚至 包括出口活动来推断经济也许已经在我们现在所在的位置 开始筑底，明年上半年相对现在的情况应该就会逐步改善。在这个意义上来讲，盈利和基本面的趋势支 持市场的上涨和回暖。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
