[摘要] 近段时间以来，不少二三线城市楼市持续升温，楼盘看房人增多、成交量回升。8月以来陆续公布的统计数据也表明，二三线城市的房价“涨多跌少”。与此同时，不少知名房企开始加速布局二三线城市。
近段时间以来，不少二三线城市楼市持续升温，楼盘看房人增多、成交量回升。8月以来陆续公布的统计数据也表明，二三线城市的房价“涨多跌少”。与此同时，不少知名房企开始加速布局二三线城市。
业内人士认为，当前楼市调控不松动，未来房价难现大幅上涨，开发商还需“以价换量”，多推出中小户型“刚需盘”来赢得市场。null
一、二三线楼市升温不减知名房企加速布局
当前，二三线城市房价呈现出“涨多跌少”态势，部分售楼处重现火爆，种种迹象表明楼市升温已经蔓延至中小城市。
国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，但环比价格上涨的城市数量大幅增加，比6月同期的数据翻了一番，而其中多为二三线、甚至四线城市。
此前，中指研究院发布的百城住宅价格指数也显示，二三线城市住宅价格领涨百城住宅价格，涨幅前几位的均为聊城、芜湖、台州、西宁等中小城市，且上涨幅度均超过1%。
中国房地产协会副会长顾云昌认为，五六月份一线城市首先回暖，三四线城市回暖的比较晚，所以表现出来的七月份楼市可能是二三线、三四线城市回暖明显些。
记者走访发现，不少商品房住宅项目选择在8、9月开盘，万科[简介动态]、富力[简介 动态]等多个品牌房企透出的信息显示，太原市9月预期入市的房源蓄客情况良好，楼盘将集中入市。
太原并非个案，不少房企也看到中小城市的潜力加速布局。8月17日，远洋地产[简介 动态]集团总裁李明在中期业绩发布会上介绍，上半年，公司在销售结构方面有所调整，上半年远洋地产将销售重点由原来9个一二线城市变为现在17个大部分位于二三线的城市。此前，绿地、世贸等房地产公司明确表示将向刚性自住为主的二三线城市转移。中原地产研究中心研究总监刘渊说，中原监测的上市房企不少都已经将重心转向二三线城市。
二、刚需支撑回暖未来调控难现松绑
业内人士认为，从此番价格上涨分析来看，数量众多的二三线、三四线城市的刚性需求支持了楼市回暖，而国家对楼市调控不松动，未来调控政策至少维持在现有水平，很难出现松绑。
山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，二三线城市房价出现上涨，主要是由于成交量增加所致。尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前楼市调控大趋势没有改变，目前出现的热销的楼盘主要依靠刚需支撑。“一旦房价出现较大涨幅，潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说，当前楼市的去投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内，二三线楼市将维持稳定发展态势。
刘渊说，地方政府微调只要触碰底线，即被叫停。“楼市调控一盘棋。”国家对数量多、情况复杂的二三线楼市调控严密，政府将会盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地，也会防止二三线城市以保刚需为名的楼市微调为变相松绑。
7月下旬，国务院组织的督察组分赴各地调研，一方面是通过实际调研行动，稳定调控预期;另一方面，也对楼市运行状况作个摸底，为后续储备政策的出台铺路。随着市场的不断回暖，对于调控加码的预期也在不断的增加，市场预期很可能会随着实质性政策的出台而发生扭转。
耿晔强认为，进入9月，市场将有更多楼盘入市，二三线城市的房地产销售量仍将保持较高水平，关键要控制价格。需要地方政府加强对房地产市场监管，防止房价反弹，确保调控政策落实到位。同时，开发商也不会轻易用大规模的提价试探政府调控的底线，一旦更严厉调控出台对开发商来说得不偿失。
三、“降价跑量”方能赢得市场户型须迎合“刚需”口味
从政策和市场层面来看，开发商需要采取“以价换量”策略，多推出“面积小、总价低”的刚需户型赢得市场。
首先，从政策层面来看，当前中央对楼市调控坚决不动摇。在业内人士看来，国务院对16个省区市的楼市督查是继续维护本轮调控来之不易的成果，因此，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年继续保持“放量”。
其次，从市场层面来看，二三线城市的住房需求多为首次置业需求。耿晔强认为，对于开发商而言，未来需要将房屋定位在中小户型。面积小、总价低的满足刚需居住的中小户型卖，有利于快速回笼资金。
记者也发现，市场上一些价格相对较高，没有折扣的楼盘，基本上是“有价无市”。而出现成交量升温的楼盘多是有折扣且价位相对较低的房屋。房地产内部人士分析认为，目前热销项目的共同特点，是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大。太原市建设路的一家置业顾问宁小乐说，该楼盘销售火热，一个是因为价格每平方米不足6000元，而户型均在110平米以下，所以销量大增。
此外，刘渊认为，一线城市可开发的用地减少，二三线正处于发展阶段，这是房地产行业发展的一个趋势。在刘渊、耿晔强等业内人士来看。开发商除了以价换量、多推刚需楼盘外，还要多在质量上下功夫，因为二三线城市的房地产开发尚在起步中，未来发展潜力巨大，开发商需要多推出性价比高的楼盘才能占领市场。
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