[摘要] SOHO中国最近披露业绩，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。
SOHO中国最近披露业绩，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。
同日，SOHO中国宣布，在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。
销售收入减少一半
“今年的营业额下降并不出乎意料。”潘石屹(微博)(微博)称，是因为今年上半年公司没有新完工项目，因而结算面积减少。
“下半年银河SOHO的销售收入一旦进入，销售的量会非常大。该项目将于2012年11月份交付使用。”潘石屹说。
半年报显示，银河SOHO于2010年6月26日开盘销售，目前已经销售9成。
今年至今，SOHO合同销售金额仅为60亿元人民币，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。
潘石屹称，现在可以销售的项目金额和上半年已经销售的金额共计120亿，下半年拿到预售证的项目金额在70亿左右。
显然，120亿的已销售和可销售额已经比年初定下的230亿的目标降了一半。潘石屹指，主要是扣除了原拟出售的北京望京SOHO高楼和上海SOHO世纪广场，这两个项目将转为自持出租。
转型：改卖为租
SOHO中国16日下午同期宣布，公司将告别散售，持有物业。
潘石屹承认，今次SOHO中国转型，包括了多项因素。其中，写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。目前，SOHO中国拥有的商业物业和写字楼面积超过150万平米。
此外，他也表示，在董事会上已作综合考虑，转型也包括政府政策、优质地皮减少，以及政府征收重税等因素。不过他强调，公司对宏观调控未感受到压力，又否认转型和楼市进入下跌周期有关。
面对转型后租金收入将占到全公司收入的比率，潘石屹不肯做出预计。他表示，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元。之后，销售收入则逐渐成为辅助收入。
“公司有足够资金，在未来三年发展150万平方米的物业项目。”潘石屹多番指出。
今日公布的半年报显示，公司现金充足，拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额60亿元人民币，净负债率为20%。
潘石屹认为，现有资金和销售收入能支撑公司的转型。但他也承认，负债比率有上升空间，但会控制在40%以内。至于采取哪种融资方法，他透露，董事会讨论过是否要引入基金或者自己成立基金来管理自持物业。
潘石屹又称，公司内部架构会有重大变化，销售团队将会压缩，而目前公司的销售团队，便会以培训方式转型商业管理部门，但他没有透露有没有裁员计划。（文/马倬彦江旋）
以下为潘石屹演讲文字实录：
最近一段时间，经过公司内部同事们反复的分析、测算，征求我们一些股东的意见，公司做出一个重大的决定，决定告别散售，持有北京、上海优质地段的物业。
在SOHO中国发展的过程中，曾经有许多朋友不断地给我们提出建议：他们认为，一个好的商业地产开发商一定要告别散售，持有属于自己的物业。可是我们看到，在过去几年时间，北京和上海城市迅速发展的过程中，给我们创造了一个千载难逢的、非常难得的机会。我们希望在北京、上海城市迅速发展的过程中，有我们自己标志性的建筑、有我们为这样的大城市创造的建筑奇迹，
所以，我们在散售的过程中，在与我们的客户分享价值的过程中，让SOHO中国在短短的几年时间，规模和实力得到了迅速地成长，使SOHO中国成为了一家健康发展有实力的现代企业。
最近几年，北京和上海这两座城市，随着世博会和奥运会的促进，城市的基本轮廓已经形成，地铁网络已经勾画出了北京和上海两座城市基本的布局。在过去的三年时间，特别是最近一年时间，办公楼、商业地产的租金上涨幅度非常的大，创建了历史的新高。办公楼和商业地产的空置率创下了历史的新低。我们手中目前拥有150万平方米正在建设的办公楼和商业地产的物业。
我们到底是持有还是散售？从长远的角度来看，从公司长远的价值来看，当然应该是持有。就像，香港有香港置地持有香港中环最优质的物业。
SOHO中国如果是持有北京、上海最优质的150万平方米的商业物业，就是北京和上海的“香港置地”。最值得一提的是，在中国商业地产发展最繁华的上海外滩，SOHO中国将成为上海外滩的业主。如果是拥有150万平方米的商业物业，每年稳定的租金收入就会奠定SOHO中国长期、稳定的发展。在公司转型的过程中，首先回答的个问题就是公司有没有资金实力来完成这样一次转型。
SOHO中国目前拥有150亿的资金，公司的净负债率仅有20%，所以从资金的状况来看，SOHO中国完全有能力来完成这样一次转型。仅有20%的负债率也不会错过北京和上海未来的商业发展机会，SOHO中国过去的商业模式就是把土地变成市场上需要的房子，在这个过程中，把从土地变成房子产生的价值与客户分享，把房子销售给客户，让SOHO中国自身发展壮大。
今天，SOHO中国的转型就是要把土地变成房子之后，把房子再变成一单一单的生意，在具体的每平方米的建筑面积上面产生出来更大的价值，让SOHO中国持有的物业像能生蛋的鸡一样永远的为公司创造价值。打个比喻，SOHO中国过去是把小麦变成了面粉，今天还要在面粉的基础之上做成蛋糕，让它有更多的。
一定有朋友会问，过去10几年的经验证明，SOHO中国能够把一块土地变成漂亮的房子，可是能不能把房子变成一单一单的生意，把SOHO中国持有的物业做好？在过去10年时间，SOHO中国帮助小业主出租了超过250万平方米的物业，积累了一定的经验。
3年前，SOHO中国成立了自己的物业管理公司，SOHO中国开发的绝大多数的物业由自己的物业管理公司来管理。SOHO中国管理的物业的租金水平超过了市场的平均租金水平的增长率。告别散售后，转型之后的SOHO中国到底是一家什么样的公司？
SOHO中国将拥有北京和上海最繁华地段、最优质的物业，三年之后，这些物业建成SOHO中国主要的收入来源和利润来源是来自于这些物业的租金收入。五年之后，SOHO中国将至少拥有150万平方米的优质物业，每年可以给公司带来的租金收入超过40亿人民币。
我相信任何事情，只有付出才会有收获，投机取巧的事情、短期行为一定不能奠定一个长期的发展，只要SOHO中国努力地去创造、努力地为这个社会和市场去服务、去贡献，SOHO中国一定会长期稳定的发展。
近年来，商铺、写字间等商业地产逐渐成为人们投资的热点，随着限购令的延续，人们已经从投资住宅逐渐转变为投资商业。人们安家置业必然离不开的就是生活配套，吃穿住行用样样不能缺。业主的入住会带动项目周边商业的发展，商业繁荣同样能吸引更多的人前来安家。如今可满足人们生活需要的商业产品除了一些商场类的综合体外，项目的住宅底商也是主力之一。8月26日，搜房网将举行看铺团活动，5人成团投资不用等！此次看铺团的路线是金谷国际、万晟金地公馆、万晟爱琴海和宜家观澜，四个项目均针对搜房网看铺团网友推出了优惠政策，即有商铺产品也有高端写字楼，自持投资不限购，赶快报名吧！
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