[摘要] 从5月开始，市场成交逐渐回暖，近期更是出现了排队买房，甚至是抢房的局面。然而就在人们质疑调控的前景时，政府各部委又集体密集表态，政府将“坚持调控不放松”，限贷限购政策也不会打折，以有力驳斥近期房价调控松动的相关传言。
从5月开始，市场成交逐渐回暖，近期更是出现了排队买房，甚至是抢房的局面。然而就在人们质疑调控的前景时，政府各部委又集体密集表态，政府将“坚持调控不放松”，限贷限购政策也不会打折，以有力驳斥近期房价调控松动的相关传言。
于是，很多购房者显得有些纠结，楼市未来是会持续量价回升还是宏观调控会进一步显现出更“喜人”的成果，购房时机究竟是在当下还是在未来。采访中，不少业内人士认为，判断购房时机实际上是有很多参考因素可言的，普通购房者不妨根据这些因素，再结合自身的条件，选择适合自己的购房时期。
政策方向从严厉打压转向“一紧一松”
自2012年以来，地方政府的楼市微调一直是房地产调控的主流声音，从宏观政策方面，中央政府已经将政策目标由“抑制房地产市场过快上涨”调整为“保持房地产市场合理发展”，打压的态势已经由极度严厉走向“一松一紧”。
实际上，自去年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都等将诸多个城市都出台过不同角度的楼市微调政策，内容涉及了限购变化、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面，但当时，在中央坚决的态度下，最终这些松动楼市调控力度的政策还是全部被叫停了。然而今年却有所不同，从今年年初开始，新一轮的救市之举又跃跃欲试了。共有北京、上海、天津、广州、长春、重庆、成都、沈阳等几十个地方政府进行楼市调控微调，从地方微调的内容来看，无外乎还是税费优惠、降低房贷利率、改变普通住房标准以及提高公积金贷款额度等。而这一次，地方政府明显摸清了中央的心理变化以及政策底线，出台的都是针对刚需的微调政策，符合了中央当下关于楼市调控的“口味”，于是，超八成地方新政获得了通过或者被默许。
虽然目前，执行限购限贷政策的城市均未有松动，但是，楼市已经由“微调”开始逐渐回暖，在政策层面的大方向上不难看出，严厉的打压基本结束，购房的时机或许到了。
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NO.2信贷因素降息是楼市的一场“及时雨”
金融杠杆是楼市调控惯用的一种有效手段，同时它也是判断购房时机的又一重要因素。2012年2月7日，中国人民银行公布：2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。这表明，对于首套房利率的放松，在金融政策层面上预计将要“开绿灯”。随后，银行房贷实行基准利率大面积铺开，紧跟着，房贷利率优惠底限退到8.5折的银行也逐步扩大。进入6月，中国人民银行又决定，下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。虽然降息是为了稳增长，并不是要救楼市，但房地产行业仍将从降息中受益。
值得注意的是，近三年半以来央行的首次降息以及重提“7折”房贷优惠更像是一个市场转变的信号，虽然从100万元20年期的贷款月供仅减少百余元来看，并不能为购房者减轻太大的负担，但是业内人士普遍认为，此次降息对于购房者的心理作用不容忽视。
而在大连，从2月底开始，首套房贷利率就开始松动，3月份，银行房贷实行基准利率大面积铺开，4月，房贷利率优惠底限退到8.5折的银行就已经扩至3家，加上6月的这次降息，信贷政策方面频频向购房者“示好”，相信目前已经是刚需购房者出手的好时机。
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NO.3市场部分城市排队抢房的现象再次出现
观察整体市场走势，尤其是一线城市的市场是判断购房时机的一个简单方法。据了解，从今年3月份开始，楼市成交量连续多月维持在高位；价格方面，发布的数据显示，在刚刚过去的6月，100个城市的住宅平均价格连续9个月环比下跌后首次上涨，其中45个城市房价环比上涨，55个城市房价环比下跌，但与5月相比，6月环比下跌的城市数量减少18个，跌幅在1%以上的有12个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上的有11个，较上月增加3个。从这一组数据中可以看出，楼市已经发出了回暖的信号。尤其是在限购最为严格的一线城市，不仅成交量继续明显复苏，深圳甚至还出现了“千人排队买房”的景象；而在北京，成交量的上涨也开始让一些房企出现了小幅的“试探性涨价”。从多个城市已经出现恐慌性的入市潮的现象可以看出，购房者的心理预期开始发生转变。
业内人士分析，整体市场已经基本走出低谷，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境已不存在，当前房企的降价行为已经接近“市场底”，再次下调的可能性非常小。
另外，虽然目前房价上涨已经在很多城市的部分区域或者楼盘成为现实，但尚不算是普遍现象，不过一旦形成规模，就很可能迅速向二三线城市蔓延。从范围来看，眼下已经到了抄底的时机，如果有购房需求，该出手时就出手吧。
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NO.4大连市场大连楼盘优惠量年内首度下降
大体的抄底时期要看市场形势，但准确的购房时机还是由本地市场的优惠幅度和供应情况等因素决定。在大连市场上，之前虽然也有低调的降价打折现象存在，但似乎是从万科大胆的喊出8.5折开始，大连有近40多家楼盘公开正式降价销售，且8.5折、8.4折也并不稀奇，7折往下一度也是有的。6月，楼市上的打折降价之风并没有因为5月短暂的成交红火而开始有所收敛，反而一直延续，但是统计显示，7月优惠房源量并未保持原有的爆发式增长，反而全线萎缩，7月优惠楼盘共计177个，环比下降4.8%，是大连楼盘优惠量年内首度下降。这也就表明，如果现在不出手，很有可能错过抄底的时期。
而在房源供应方面，目前，无论是区域、产品还是房企的品牌上，购房者选择的余地都有所增加。且最近两个月又有大量新房源入市，入市的纯新盘还是以推中小户型刚需产品为主，且这些产品遍布大连各个区域，中心城区的放量也有所提升，另外值得一提的是，这两个月推向市场的新房源中，品牌房企的产品的供应也有大幅增加，且不说这些品牌房企的住宅产品的品质，特殊时期下，他们的楼盘抗跌性是毋庸置疑的。这些方面的因素综合在一起，刚需购房者就没有必要在犹犹豫豫，不妨此时大胆出手，选择自己心仪的住房。
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NO.5个人条件房贷支出应占家庭收入的30%
以上5个因素是如何衡量抄底时期的重要指标，但最终选择合适出手，还要看购房者自身的经济能力，如果自身还不具备购房换房的能力，即便楼市在触底也不要轻易出手。满足自己的需求就是的房子，切不要虚荣心作祟，人为地造成大幅增加还贷压力。买了房子不等于可以免费享用社区所有设施和服务，会所、车库这些配套在使用时都得额外花钱；一个楼门里的户数越少，公摊的电梯费用也就越多；物业越是尊贵礼遇，就越是得付出更多……养房的费用，买房时不能不考虑。
业内人士建议，对于一个家庭年可支配收入在8万元到20万元之间的中等条件家庭来说，合理的房贷支出，应该占到可支配收入的30%。在国外这是衡量财务负担的合理比率，国内房价收入比偏高，因此很多家庭的月供额超过收入的30%。购房不是人生的目标，超过30%的比率可能会降低目前的生活水平或影响未来子女教育与退休目标的达成。
另外，“买涨不买跌”是投资客的投资理念，虽然利润达不到化，但可以降低投资风险，而对于刚性需求购房者来说，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在房价处于值的时候买入，所付出的成本肯定低于上涨时买入的价格，这才是最划算的。
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