[摘要] 2003年以来，针对房地产市场的宏观调控政策的主要对象包括五个方面：房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设。本研究对这五个方面调控政策效果进行讨论。
2003年以来，针对房地产市场的宏观调控政策的主要对象包括五个方面：房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设。本研究对这五个方面调控政策效果进行讨论。
一、关于“房价上涨过快”的调控
房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，房价收入弹性约等于1。据此判断，2003~2010年我国房价涨幅高于趋势线，存在上涨过快的问题。其中有正常的成分，如我国正处于快速城市化阶段，房价收入弹性会大于1；也有不正常的成分，如持续的供不应求市场格局。对“房价过快上涨”进行调控是必要的。
但调控政策始终未能针对要害症结，对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
二、关于“投资增长过快”的调控
对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的，但客观效果是抑制了供给，加剧了供不应求。
我们认为，要正确认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性。从国际经验看，在快速城镇化进程（达到70%）完成之前，住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”，把握真实的房地产投资增速。对于未来20年我国住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。
三、关于“住宅供给结构”的调控
政府对住宅市场上供给结构进行调控，目的可归结三点：一是试图通过增加政策性住房的供给，降低住宅价格平均水平；二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题；三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措，是2007年提出的“90/70政策”。
我们的看法是：，试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题，是一个逻辑错误，也是一个不可能实现的政策目标。第二，市场本身能够合理解决供给结构问题。事实上，市场供给选择高端有其客观理由（存量房中90平米以下的住房已经占70%，由于居民住房条件改善的过滤机制，新房市场需求集中在90平米以上），市场供给也已经对市场需求做出了响应。
在调控政策的实际执行效果方面，“90/70政策”效果并不明显：在项目行政审批制度的约束下，90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求；2010年该占比再度回落。
四、对“投机、投资性购房”的调控
关于打击投机性购房。我们认为，诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会；持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率；投机是市场不均衡的表象、是后果，而不是原因。不去消除“异常确定的套利机会”，而一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是舍本逐末。短期或有效，但长期则于事无补、效果不彰。
关于限制投资性购房。我们认为还需斟酌。，房地产市场是一个资产市场，无法拒绝投资；第二，从整个房地产市场、从改善全体居民的居住水平，提高全社会成员的福利着眼，以出租为目的投资性购房，会给没有能力买房的社会（相对更弱势）群体提供更多租赁房，降低租赁价格，改善更弱势群体的居住水平和福利。应予鼓励。
五、关于保障房建设政策的评价
现行住房保障政策体系设计缺乏内在的逻辑性和清晰的目标，长期稳定的制度性目标与短期调控的临时性需要混在一起，这个政策体系的执行效果及可持续性令人忧虑。较突出的问题包括：(1)未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，迎合了形形色色的所谓“夹心层”的诉求，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”；（2）与上一条紧密相连的是，丧失了保障制度的公正性；（3）设立“购置型保障房”,违背了保障理论的基本逻辑；（4）“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展,挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。
这样的住房保障政策体系，有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向；对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性；作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性；难以保证房地产市场、国民经济的健康发展，乃至保持社会长期和谐稳定。
住房保障是全社会对部分无力参与竞争者（老弱病残障）和竞争中的失败者（低收入或因失业、破产等致生活陷于贫困）提供的居所救助。本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的社会义举。必须确保住房保障（救助）制度的公正性。，保障资源的规模，应由出资人长期的承受能力和承受意愿决定；第二，保障资源使用的公正，确实使用在最需要救助的贫困家庭和人群；第三，保障的水平，不是由接受救助者的满意为依据，而是量入为出，并接受出资人审计。
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