[摘要] 2011年，中国房地产市场在调控政策的不断深入下逐步由高速成长向常态发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，房价出现下跌的城市不断增多，上涨的城市涨幅也在不断缩小。进入2012年，中国楼市将怎样发展呢？
2011年，中国房地产市场在调控政策的不断深入下逐步由高速成长向常态发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，房价出现下跌的城市不断增多，上涨的城市涨幅也在不断缩小。进入2012年，中国楼市将怎样发展呢？
中指研究院2月6日发布的研究报告显示，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年1月，100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月持平，其中15个城市跌幅在1%以上，比上月增加3个。同比来看，100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。显然，楼市在2012年的首月继续降温。
在房价回落的情况下，未来房地产政策走向将会是怎样的？市场猜想纷纭。
房贷方面，目前首套房贷利率有所松动，但未来房贷放松空间有限。2011年，楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。央行1月30日发布的统计报告显示，去年全年，房地产贷款增速明显回落，同比少增7704亿元。12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。2012年，在楼市继续调整的过程中，限购限贷等调控政策将还会继续实施，商业银行对于开发商的贷款也更加谨慎，房企的融资形势仍然较为严峻。而个人购房贷款方面，随着货币政策的部分宽松和银行资金状况的改善，今年已经有北京、上海等地多家银行已将首套房贷利率从之前的上浮改为基准利率。不过，利率回归基准有利于个人购房贷款成本降低，与调控目标并不矛盾，更不意味调控将会放松。
房产税试点效果低于预期，扩征仍需时间。2011年1月28日，重庆和上海作为首批试点城市，率先开征了房产税。试点已满一年，从目前调研结果反映出，房产税的政策效应逐步显现，尤其是抑制了高端住房消费和房价过快上涨的势头，但对当地整体房价的影响相对有限。房产税推行的初衷是实现扩宽地方政府财源、成为楼市调控的长期措施之一和调节收入分配的三大目标，目前来看，试点效果与目标尚有一定差距。从长期来看，限购限贷的政策必将会退出，房产税将是下一个“接力棒”，试点范围扩大是大势所趋。2011年中央经济工作会议也明确提出“推进房产税改革试点”。财政部部长谢旭人在年度工作会议上表示，“认真总结改革试点经验”、“稳步推进”。但就目前来看，试点效果打了折扣，也没有其他城市对房产税试点表示准备行动。房产税扩征或需更多时间。
保障房建设稳步推进，融资渠道不断拓宽。按照住建部要求，2012年将大力推进保障性安居工程建设，计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年。尽管新开工总量有所降低，但对竣工量的要求将保证今年保障房建设任务不比去年轻松，而资金压力依然是的问题。不过，今年保障房建设的资金渠道正不断拓宽。
财政部2月6日发文明确，除通过加大公共预算安排用于保障性安居工程资金规模，确保土地出让和住房公积金增值按规定用于保障性安居工程建设外，还明确了新的资金来源渠道，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。另外，政策将引导社会资金投向保障房，鼓励企业参与保障房建设。地方纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。未来一段时间，保障房建设将是增加住房供给改善市场供求局面的一个重要措施，要保证资金的持续投入，还需要形成制度化体系。
土地出让金预期将下降。房地产市场调控逐渐深入的一大影响是土地交易的减少，由此土地出让金也大幅减少。据统计，截至2011年12月28日，130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12391.3亿元，同比减少24%。而今年，楼市调控继续进行，土地收入下降也将是必然，这在1月份已经显露出来。中指研究院的跟踪数据显示，1月300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。而出让价格方面，地块以底价、低价成交仍为1月土地市场主旋律，300个城市土地平均溢价率2%，较去年12月下降2个百分点，较去年同期大幅减少29个百分点。
分析指出，受市场预期较为悲观及前期库存积压难售等因素影响，短期内房地产企业拿地的积极性不高。因而，土地出让市场难见起色，土地出让也将不容乐观。目前，北京上海已经调低土地出让收入预算。
综合来看，2012年楼市调控已是关键时期，政策层面将不会放松。国务院总理温家宝在1月31日召开的国务院第六次全体会议上部署工作时指出，要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。这是温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归，这意味着一方面抑制投资投机性需求的调控手段不会放松，另一方面将会促进保障房建设以增加供给。
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