[摘要] 近日人民日报连续刊发多篇文章声称房地产市场调控仍处于关键时期，应坚持不动摇，房价出现下降但调控不可放松，并点名还有多个城市未明确明年楼市的限购政策等等。
近日人民日报连续刊发多篇文章声称房地产市场调控仍处于关键时期，应坚持不动摇，房价出现下降但调控不可放松，并点名还有多个城市未明确明年楼市的限购政策等等。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，短期来看楼市下行的趋势正在加快，范围波及，对市场将造成负面影响。长期来看，中央政府的高调打压势态实际上是为楼市双轨制的形成争取时间。保障房建设和房产税等制度改革才是维持楼市健康运行的长久之计。
一、楼市下跌加速引发风险
随着楼市调控的持续，房价下跌的幅度和范围正在扩展。根据中国指数据研究院的统计，住宅销售均价已经连续四个月下降，而销售更是遭遇断崖式下跌，上周被监测的35个城市中，27城市成交量同比下降，13城市降幅在50%以上。其中，二三线城市领跌，贵阳同比降幅达到74.09%；京沪深等一线城市延续颓势，其中重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅，达67.20%，杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅亦超过60%.
楼市调控带来的负面影响正逐渐显现。首先是对宏观经济的拖累效应。受房地产投资大幅下降影响，1-11月国内固定资产投资增速24.5%，环比和同比均呈现回落趋势。房地产投资的下降减少了对钢材、水泥、家电甚至五金的需求，导致了相关行业的低迷；其次，随着年底结算高峰期的来临，楼市加速下行可能引发地产企业和产业链相关企业面临资金链断裂的风险，对银行乃至金融市场的威胁将逐渐显现；最后，有统计数据显示，前11个月130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿减少了30%，部分地方甚至减少了50%以上，地方政府的财政收入大受影响，尽管有资源税等税费改革补充，但补充效果有限。随着今明两年偿债高峰期的来临，地方政府或面临偿债危机，
我们认为，鉴于短期内中国经济调结构的现状，明年要实现宏观经济软着陆的目标，关键还得实现房地产市场的软着陆，如若放任楼市断崖式下降甚至崩盘，对中国经济将是一个毁灭性的打击。正因如此，市场已出现为楼市"松绑"的呼声。央行货币政策委员会委员李稻葵公开呼吁，目前的首套房贷政策应定向放宽，对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。这不失为楼市软着陆的缓冲之计。
二、高调打压实为双轨制铺路
随着楼市的回落，地方政府和业内人士均发出"松绑的声音"，但中央高层对楼市调控的决心似乎毫不动摇。近期作为党中央喉舌的人民日报频频对房地产调控发表观点，声称房地产市场调控仍处于关键时期，应坚持不动摇，房价出现下降但调控不可放松，并点名还有多个城市未明确明年楼市的限购政策等等。胡锦涛主席也在中央政治局工作会议上也表态将坚持房地产调控不动摇。
我们认为，中央政府持续高调打压势态实际上是为楼市双轨制的形成争取时间。几乎所有人都知道，像限购限售令这样的行政性手段短期内可以抑制投资炒房的需求，防止房价继续过快上涨，但与此同时也扼杀了正常的刚性需求。而简单地松绑必然导致房价的强势反弹，因此保障房建设和房产税等制度改革才是维持楼市调控的长久之计。
从利益博弈的角度分析，商品房和保障房双轨制的形成最符合楼市各方的利益诉求。保障房的供应有助于解决住房困难群体的需求，平衡整体房价水平，符合中央政府维护社会稳定的利益诉求；而商品房的正常发展能为地方政府带来财税收入，带动地方投资和经济的增长，符合地方政府的利益诉求。因此我们认为，中央在加大保障房、廉租房建设力度的同时，将加快调控方式从行政手段向市场化手段的转变。房产税、土地招拍挂制度等体制性的改革将成为未来调控的重点。
综合来看，中央经济工作会议将要结束，国内政策面有望出现积极变化，我们认为短期内大盘继续下跌空间有限，中期存在一定反弹基础。根据行为分析，国际局势动荡，出于保证国家安全和维护经济利益，航天军工行业受国家政策和资金倾斜面临发展机遇，看好其存在的市场机会。
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