[摘要] 长春市2011年上半年房地产市场盘点的相关数据表明，2011年上半年，长春商品住宅成交均价为6540元/m2，同比去年6月上涨了20.4%，而同比2010年上半年上升了9.4%。
长春市2011年上半年房地产市场盘点的相关数据表明，2011年上半年，长春商品住宅成交均价为6540元/m2，同比去年6月上涨了20.4%，而同比2010年上半年上升了9.4%。
●成交价集中在5000元-7000元/m2间●刚性需求占据市场的主力
●分析称长春房价下降空间很小
成交均价6540元/m2净月区房价
上半年6540元/m2的成交均价，相比2010年上半年的5980元/m2有了一定幅度的上扬，上升了9.4%。但根据2007年—2011年上半年成交均价走势可以看出，涨幅明显要小于前几年，相信持续不断的楼市调控政策正逐步地显现成效。记者看到，2007年上半年的成交均价为3130元/m2，2010年一跃为5980元/m2。
另外，根据统计，净月区成交均价为9140元/m2，位居各区之首，其次为朝阳区，成交均价为8800元/m2。
业内人士认为，净月区生态资源优势明显，区域内别墅项目集聚，成为高端住宅区的典范，因此成交价格较高；朝阳区、南关区作为长春市中心城区，无论是交通便捷度、生活配套还是居住环境方面，都是较为宜居和便利的。
两房户型占总成交套数的一半以上
数据显示，2011年上半年商品住宅5000-7000元/m2的价格区间成交套数，其中5000-6000元/m2的价格区间成交套数为6659套，6000-7000元/m2的价格区间成交套数为4121套。总体来说，目前长春市供求价格区间集中在5000-7000元/m2。
赵新宇说，2010年被称为史上最严厉的调控年，时隔一年，调控力度不断升级，但成交均价以及成交量却有所回暖。
另外，2011年上半年商品住宅成交户型套数仍然集中在两房，成交10656套，占总成交套数的55.2%，也就是说，长春普通住宅市场各户型供应、成交均以两房产品为主，刚性需求占据市场的主力。
二道区成交套数及成交面积均居首
2011年1-6月份，二道区以成交量36.13万m2、成交套数3892套位列两项指标之首。
分析师表示，二道区作为长春市较老的城区之一，随着政府的大力改造，以代表长春东大门的吉林大路和贯穿南北的远达大街、八里堡周边区域为主的新兴楼盘作为主力军，成为二道区乃至长春市刚需购房者的区域。与此同时，宽城区以其相对较低的价格，也是以刚需购房者为主。经开区空气质量高、轻轨的开通，其价格相对于南关区、净月区较低，也受到广大购房者的认可。
上半年土地多以底价成交
作为房价的重要组成部分，上半年的土地成交情况又是如何呢？据了解，2011年上半年土地成交均价为2660元/m2，环比下降6.5%，楼面地价约为1312元/m2，环比上涨8.9%。
赵新宇分析称，这说明不断出台的严厉宏观调控政策，使房地产市场愈加不明朗，大部分土地以低价成交，致使土地成交均价出现小幅下降。而另一方面，经营性土地平均容积率由2010年的2.36下降至2.07，却使土地楼面地价与土地单价不同，出现了上涨现象。其中，绿园、经开区土地价格上涨幅度较大，各上涨83.9%和54.6%。从楼面地价来看，各上涨75%和38.6%。而宽城区由于历史原因，经济发展、基础设施和区域环境相对落后，抑制了土地价格的增值速度。
从2011年上半年各区土地成交均价来看，经开区土地成交均价为4559元/m2，而楼面地价出现在南关区，为1849元/m2。另外，2011年上半年长春土地市场多以底价成交，溢价地块较少。底价成交的土地有40幅，占87%，0-10%溢价率土地有3幅，均占7%，溢价率在10%以上的土地有3幅，占比6%。
外埠开发商进驻 拉高长春楼盘整体水平
对于近几年的房价走势，赵新宇分析说，2007年长春房地产市场小有起色，成交均价也首次突破3000元/m2大关。
到2008年，金融危机使得成交量大幅缩减，但对成交均价未产生较大影响，主要由于社会经济水平的发展，使得建安成本、人力成本、营销成本纷纷上涨。而进入2009年后，压抑的刚需集中释放，成交量大幅上涨，而由于2008年金融危机，开发商对于市场走向模糊不定，定价相对较为保守，使得成交价格上升幅度较小。
2010年，迎来长春房地产市场的快速发展年，虽然国家调控政策不断出台，但对于以刚性需求为主的长春来讲，其泡沫空间非常小，伴随城市化进程的加快，品质楼盘上市量逐步增多，急速拉高了成交均价。
“2011年的调控政策只增未减，房价并没有出现大幅下跌，反而小幅上涨，地铁规划动工实施、轻轨三期全线开通、长吉图战略的逐步落实等，使得长春更具发展潜力，而长春作为二三线城市，刚性需求占主导地位，其建安成本和土地出让价格可挤压空间较小，城市化进程的不断加快，这就使得房价可下降空间甚小，而外埠品牌实力开发商的不断进驻，逐渐拉高长春楼盘整体水平，使得2011年上半年房价小幅上涨。”赵新宇说。
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