[摘要] 近年来，转手卖掉“指标房”，过后因为房价上涨反悔，闹上法院的事越来越多。从近期法院判决相关案件的结果来看，只要是双方自愿签订了买卖协议，就得按合同办。尽管如此，法官还是提醒大家： 购买“指标房”有风险！
近年来，转手卖掉“指标房”，过后因为房价上涨反悔，闹上法院的事越来越多。从近期法院判决相关案件的结果来看，只要是双方自愿签订了买卖协议，就得按合同办。尽管如此，法官还是提醒大家： 购买“指标房”有风险！
几年前，很多单位为了改善职工住房条件，流行集资建房、团购买房，一些不想买房的职工就将购房指标转让给想要的人。可几年后等房子盖好，看到房价猛涨，当初出售指标的职工又后悔了，不想把房子过户给买房人，为此引发纠纷。记者了解到，从去年以来法院审理这类纠纷案增多，对于购房指标转让协议是否合法？购买购房指标存在什么风险？记者采访了法官。
案例
卖指标反悔惹官司 法院判买家胜诉
2007年，云南某大学在呈贡准备开发一个住宅小区，单位的每位职工均可获得小区内的一套房屋认购权。当时定的房价不高，每平方米2000元左右。李华按规定可以认购一套住房，可当时他并不想在呈贡购置房产，于是把购房指标卖给他人。
购买李华指标的叫刘明汉(化名)。双方约定：由刘明汉支付给李华3万元的转让金，订金、首付款由实际买房人刘明汉出，房子盖好后，房子归刘明汉所有，过户到刘的名下。
去年住宅小区盖好了，这时呈贡的房价已上涨到每平方米四、五千元，李华开始后悔将购房指标卖了出去，到了缴纳房款及过户费时，他没了动静，拖着不给办理。刘明汉几次催促，他表示愿意退还转让费，房子不卖了。
“你怎么可以出尔反尔，随便毁约。”刘明汉一纸诉状将李华告上法庭。庭审中，原、被告双方就该转让协议是否有效展开了争辩。李华表示，单位的购房指标与其个人身份密切相关，其中结合了其本人的职级、工龄等要件打分排位。根据相关规定，不允许集资房屋在未达到转让条件的情况下进行转让。因此，两人的转让协议应认定无效。
刘明汉认为，当初李华自愿将购房指标转让给自己，并签有协议书，是其真实意思的表达。此外，该房屋属于单位内部销售的房屋，不属于集资范围内的经济适用房，不存在私人转让交易无效一说。因此，双方当初的转让协议应该有效。
五华法院审理认为，单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。被告关于其单位禁止职工转卖、转让和出租房屋，所以双方所签协议无效的主张，因被告未提供充分证据证实，故不予采信。于是依照相关法律规定，法院判决：转让指标合同有效，原被告继续履行转让合同。
法官说法
购买指标有风险 请律师参拟合同
“去年法院审理了七八起这类案件，这是近年来出现的新类型案件。”五华法院民二庭黄法官称，法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表达，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。就这类案件而言，购房指标能否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。但不管如何，买卖双方签订转让协议之时，双方对购房事项均有相当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。只要协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，就是双方真实意思的表示。
对购房指标能否转让的问题，法律设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。
虽然法院的判决支持购房指标转让协议有效，但购买购房指标也存在风险，“比如房屋转让没有取得配偶的同意，只是夫妻一方出售指标，这样的转让协议在法律上是无效的。”黄法官称。
此外，转让的集资、团购房大多尚未取得产权，因建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。还有一些建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。
法律专业人士提醒，购买指标首先要查清房产性质。例如经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致合同无效。购买指标时，聘请律师拟定购房指标转让合同。因为当事人对法律知识不太了解，草拟的合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此，建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免较大法律风险的出现。（记者 雷晴）
随评
法无明文规定不为过
法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。这种单位购房指标转让协议，法律并没有明令禁止购房指标转让行为，只要协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，就是双方真实意思表示，即法无明文规定不为过。
购房指标转让协议之争，主要是对购房指标转让协议的性质认识不清。其实，购房指标仅仅是一种“权利”，具有一定的人身依附性。这种权利的行使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。但买卖双方签订转让协议之时，双方就对购房事项包括风险均有相当程度的了解。购房指标转让协议应当属于《合同法》中的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统地要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。
当然，购房指标转让是具有风险的。在法无明文规定的情况下，购房指标转让协议的签订，可以采取查清房产性质、聘请律师拟定合同、适时进行公证等办法，避免较大法律风险的出现。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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