[摘要] 国务院出台“国十条”调控楼市已满一年，在这个节点，本次房交会格外引人关注。通过参加为期四天的房交会，各大房企对未来的走势有什么判断？面对成交量下滑，他们又有哪些应对之策？本期老板下午茶就邀请了几位房企负责人，分享他们对楼市的思考。
楼市回归理性 房地产开发商放缓拿地节奏
国务院出台“国十条”调控楼市已满一年，在这个节点，本次房交会格外引人关注。通过参加为期四天的房交会，各大房企对未来的走势有什么判断？面对成交量下滑，他们又有哪些应对之策？本期老板下午茶就邀请了几位房企负责人，分享他们对楼市的思考。
成交量下滑 开发商暗中降价
商报：昨日，今年的春交会结束了，大家在4天里的战果如何？有哪些新感受？
卢志红：今年的春交会交出来的答卷并不理想，虽然价格并未出现松动，但是成交量下滑已经说明，政府的宏观调控成果开始显现。
其实这一切都在预料之中。央行多次上调存款准备金率、几轮加息、提高首付比例以及限购等多种形式的调控“组合拳”政策出台，市场不可能不为所动。
从另一个角度看，销量下降并不一定是坏事。房地产市场一路高歌不是好事，但过快下跌也不是好事。从目前来看，这样的销售数据，应该算作是回归理性，终结了前两年的火爆场面。一个行业太火了，那就不正常，会冲昏很多人的头脑，埋下危机的祸根。现阶段至少在价格上相对比较理想，符合开发商的预期，也控制在政府的调控范围之内。所以春交会成交数据同比下滑，从这个角度理解是好事。
廖驿楠：从春交会前3天的成交量来看，这次春交会的成交量同比下滑得比较大。之所以会出现这样的现象，主要原因在于银行信贷连续收紧，严重影响了购房者的心理预期。而且，市场传言限购令即将出台等新的调控措施，也给购房者造成了房价可能出现波动的心理预期。以我的观察来看，购房者观望情绪仍然浓厚，目前仍处于胶着状态，而且短期一两个月内，这样的状态不会出现大的变化。
缪鸿裕：二手房方面比预期要好点。今年二三月份，二手房成交进入“冰冻期”，房交会上的看房量比二三月高三成左右，但和去年春交会相比，看房量下降了四成左右。
由于帮一些一手楼盘做分销，也了解到有些房地产项目暗中打折，比如说“三北”地区一个项目，周边同等楼盘市场价每平方米7000多元，但该楼盘的实际售价是每平方米5800元。这次房交会上，虽然开发商在宣传画册上并没有标明折扣，但只要客户细谈都会有优惠，据我了解，有十来个项目每平方米都可以少五六百元。
重庆楼市刚需旺盛 价格不会大起大落
商报：综合当前市场的表现以及宏观调控的政策，各位怎样预判未来楼市走向？
卢志红：既然是回归理性，那么在未来很长时间内，销量都会这样“平淡”下去，价格也不会大起大落。
从区域经济的角度看，沿海不少城市房价已经达到一个较高的位置，但西部二三线城市的楼市才起步，刚性需求还很旺盛。在国家的宏观调控之下，这些地区的房地产市场会出现短时间的变化，但长期看房价会保持稳定。
廖驿楠：重庆市场刚性需求比较旺盛，成交量不可能长期下滑。如果二季度末，抗通胀的效果显现，CPI从高处回落，后期的信贷政策就可能会有一定的松动。但是，我个人认为楼市调控将是一种常态。后期即使没有新的调控政策出台，也可能对调控政策执行的松紧进行干预。所以，我认为这轮调控不可能像前几次那样出现前紧后松的情况。
缪鸿裕：未来一些开发商要冲量，估计下一阶段，缺钱的开发商可能会调低开盘价格，特别是去年和今年初扩张太快的房企，今年销售项目多，土地、建设款项支出多，需要通过快销回笼资金。今年公司代理的一些项目，就有开发商对销售速度有较高要求。
在二手房方面，随着信贷政策的变化，下半年估计会有变化。一些上半年收缩较紧的银行，下半年可能会在个人房贷领域有所松动，估计到国庆节后，二手房的成交量可能会上升，但价格涨不上去。
开发商放缓拿地 二手房中介或“瘦身”
商报：在政策调控下，市场逐步回归理性，行业会做出哪些战略调整？
卢志红：从行业来看，已经有开发商放缓拿地速度，拿地热情与前两年相比明显下降。整体来说，行业资金压力与一两年前相比要大很多，尤其是入行不久、实力不雄厚的中小开发商，日子会难过许多。
在这样的背景下，有的企业开始从主城转战发展前景较好的区县，有的企业则开始收缩战线。结合自己来说，我在合川、涪陵、铜梁等区县已经开始布局，同时加大旅游地产、商业地产以及工业地产等非住宅类项目的投入。商业地产项目前景可观，因为国家的经济增长形势正在将消费的比重加大，与国家政策保持一致，肯定不会吃亏。
廖驿楠：公司一直没有盲目拿地扩张，现在我们只有一个项目，销售也很正常。在信贷紧缩、开发贷款成本提高的背景下，我们没有面临任何资金回笼的压力。
缪鸿裕：一些去年和今年初扩张太快的二手房中介，现在可能有些难受，将来可能会关门店，比如2009年只有10多家门店，现在就开到了六七十家；有的中介，去年一年规模增加五成以上，现在经营压力大。
对于中介来说，每个门店一个月的成本在6万元左右，70家门店，每个月至少做420万元才能保本。上个月有一家大中介，收入还不到成本的一半，老板借款才能给员工发全工资。如果成交量继续萎缩下去，一些中介公司可能会加大对员工的淘汰速度，变相“瘦身”。
场外观点
开发商早降价是的应对办法
中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞：从去年4月份的调控到现在，刚满一年。三轮调控的目的，就是抑制房价过快上涨。春节前开始的第三轮调控，通过信贷政策和行政政策的结合，不少地方出台限购令，再加上保障房的大力建设，未来房价上涨的可能性不大。整体来说，是稳中有降。所以，开发商要认清这种形势，早点降价以回笼资金。
对于调控，房企不能心存侥幸，中央布置了大规模的保障房建设，今年开工1000万套保障房，按照每平方米3000元建设成本计算，总投资为1.8万亿左右。保障房的投资，将抵消商品房投资下降给经济带来的负面影响。另外，虽然GDP增速下降，但整个宏观经济形势的基础更加稳定，中央调控的余地更大。所以，开发商早降价才是的应对办法。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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