[摘要] 限购、限贷、加息等系列楼市调控政策下，投机、投资性需求受限制，楼市陷入一个“迷局”。
新政下楼市博弈进一步加剧 看各方如何应对
限购、限贷、加息等系列楼市调控政策下，投机、投资性需求受限制，楼市陷入一个“迷局”。而在这个局中，购房者和开发商是最“关键”的两个角色，他们间的博弈在加剧：购房者在观望，观望房价是涨还是跌，观望开发商是否会“挺不住”而大幅促销；开发商则在“力挺”，他们在赌调控政策持续不了多长时间，期待楼市在持续低迷后能迎来强劲反弹。
购房者：认为开发商会主动降价
一季度，房地产调控政策再次加力，让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，政策会不会继续出台？房价会不会回落？楼市会不会降温？这对每一名购房者来说，似乎都是一道难题。是等一等？还是马上出手？这道看似简单的题，让许多购房者心里充满纠结。
准备年底结婚的刘先生告诉记者，虽然买房的心情很迫切，但他依然决定再观望一段时间。他认为，从年初到现在出台的一系列政策，必然会给市场带来一定影响，但是现在看来，政策还在一个“消化期”，没有显现到房价上去。“又是限购，又是加息的，这么多政策出台，下半年开发商应该会坚持不住主动降价吧。”
家住高新区的王女士表示，买房子一定要选对时机，一旦时机没选对，前后就是十多万元的差价。她属于改善型购房者，从去年年底开始四处看房，最终选中了高新区某楼盘一套100平方米的房子。王女士说，刚开始选房的时候，就赶上了新“国八条”出台。她琢磨，调控政策越来越严厉，房价也该降一降了，于是决定持币观望。结果，观望到现在，房价没下降，反而自己选中的房子被别人买走了。于是，她重新启动了购房计划，然而到了准备出手的时候，又遇上了“加息”政策，她决定继续观望，等待的出手机会。
新政出台后，最直接的作用是购房者变得出奇冷静，之前的冲动、疯狂全然消失，市场观望氛围迅速形成。
连日来，记者在多个楼盘售楼处看到，看房的人减少，为数不多的看房人出手也慢。很多置业顾问都表示，新政前，他们一天接待十几批客户，新政后有时一天都没几名客户看盘。之前积累的意向客户则变得愈发不确定，售楼小姐拨去电话，得到的答复往往是“再看看”。
记者发现，短期内购房者观望情绪加重，已经成为一个现实。购房者更多是在“等”：等更多选择，等更低房价。
市场分析人士表示，随着限购、限贷、加息等一系列政策出台，让许多原来打算今年购房的刚需族承受着前所未有的购房压力。处在楼市“生物链”最下端的购房者，虽然人数众多，但在利益博弈上，却被认为是最无助的一方。他们既影响不了房价最前端土地的价格，也没有办法改变开发商抛出的居高不下的房价。
开发商：坚持力挺房价
对房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓相去万里。普通市民翘首企盼的是房价可以回归到可以承受的位置，开发商则毫不隐晦地表达了他们的抵触情绪。
新一轮调控开始至今，房地产市场出现了众多反应，投资客的心理预期一落千丈，刚需群观望心态浓厚，二手房价量均已出现松动。但与这些现象不同的是，开发商对房价的态度仍然强硬，大多数新楼盘价格也未出现明显松动。
市城乡建设委近日发布3月份新建商品房市场情况数据，统计显示，3月份全市新建商品住宅均价为7615.49元/平方米，同比增长6.28%，环比增长4.49%。
记者了解到，目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整持续时间不会太久、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。“如果购房者都认为房价会降，那我们开发商也没必要把房价硬挺在高位。但是，现在的情况是降价的预期没有形成合力，所以我们也不着急马上降价。一方面，刚性需求群体大量存在，他们支撑着市场；另一方面，我们认为严厉的调控不会持续太久。”某品牌房企的营销策划部负责人如是说。
还有开发商表示，虽然每次调控新政出台后，对抑制房价的高速增长多少会起到一定的抑制作用，但房价上涨的趋势不会改变。“不可否认，限购、加息等一系列政策的实施，在一定程度上使房价出现松动，也抑制了部分市场需求。但按照以往的经验来看，抑制久了势必会出现大幅反弹。而且从消费者的心理分析，反弹时房价越上涨，购房者越会忍不住出手。”
业内人士称，从最近2个月的市场表现可看出，开发商也在观望。他们多数都推迟开盘时间，因为对新盘来说，定价成了难题。“在僵持阶段，降价可能更有利于房地产行业的发展，但降价是开发商最不愿采取的无奈之策。眼下，部分不看好目前楼市的开发商，只能采取拖的办法。”开发商的“小算盘”究竟能否如愿，内要看他们的资金状况，外要看政策的持续力度。
专家：博弈下该如何抉择
分析人士表示，新“国八条”、限购、加息等一系列政策相继出台，可见政府对楼市调控之决心。政府对房地产市场调控的目的在于控制非理性上涨的房价，其主要出发点在于促供给，抑需求。本轮调控突出的特点是双管齐下，一方面加大力度调控房地产市场，稳定房价；另一方面又以大规模投资加大保障房建设力度。这些举措向社会各界传递了一个明确的信号，政府调控房地产市场的决心是坚定的，同时也预示着调控进入了可执行阶段。
按照目前的情况来分析，未来调控可能成为常态，一旦房价上涨超过预期，就将迎来严厉新政，调控随楼市涨跌而松紧。
由于政策调控的严厉，购房者与开发商之间的博弈还将加剧。在此市场大势下，开发商该如何应对，购房者又该如何选择？
专家分析指出，对开发商来说，当前最应该做的是正确分析大势，并找出应对之策，只有顺时应势，才能有所作为。当市场环境发生深刻变化的时候，要抛弃固有的开发模式与思路，跳出惯性的思维，真正找出适合自己公司的生存之道，找出合适的利润增长点。要时刻洞悉与把握主流客群的需求，并限度地迎合他们，只有这样才能实现好的销售业绩。
而对购房者来说，当前由于政策调控，抑制了一部分需求，也造成了开发商供应量的减少，因此，在购买物业的时候，一定要权衡利弊，通盘考虑。更要多注重产品自身的一些特点，如品质、舒适度、保值性等等。选择适合自身特点的购买方式，如是按揭购房，就要考虑首付及还贷压力；如是全款购房，则要多进行同类产品的性价比鉴别。同时，购房者也应该转变居住观念，要量力而行，只有这样才能有效缓解供需矛盾，才有利于房地产市场的健康发展。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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