[摘要] 根据青岛出台的楼市限购政策细则，拥有两套房的家庭卖掉一套房应可再新买一套房。记者调查发现，希望换房的市民表示，受银行对第三套房的贷款限制，“卖一买一”意义不大，卖掉小房后再买大房有难度，无法贷款的条件下换房是“不可能完成的任务”。
根据青岛出台的楼市限购政策细则，拥有两套房的家庭卖掉一套房应可再新买一套房。记者调查发现，希望换房的市民表示，受银行对第三套房的贷款限制，“卖一买一”意义不大，卖掉小房后再买大房有难度，无法贷款的条件下换房是“不可能完成的任务”。
春节前新一轮楼市调控对于多次置业的政策改变，颇受购房者关注，不少想换房的市民期盼政策能将他们与炒房客区别对待。
而青岛限购细则在2月份出台后，除了银行执行二套房首付六成的措施毫无悬念，对已有两套住房的户籍家庭，可以采取“卖一买一”的措施，即卖出其中一套持有物业后，仍可再新购买一套物业。
先卖后买难解改善型买家之困
不过，记者调查发现，虽然表面上看“卖一买一”给改善性住房购买者提供了操作空间，但实际上多数普通买家市民对于“卖一买一”的方式并不感冒。受银行关于第三套房的认定，不管是否卖掉第二套房，新买一套都算第三套，市民就算可以买第三套房也贷不到款。
市民赵先生目前有两套房产，一套在台东的小房子，是赵先生结婚前买的，另一套则是结婚后在浮山后的小三房。赵先生告诉记者，虽然手上的两套房子都不少，但为了以后孩子上学，想在市中心新买一套大点的房子，就算把两套房都卖了也不够，肯定还要从银行贷款，但银行不管你手上有没有房子，只要能查到贷款记录，都会认定为第三套房，不会发放贷款，所以他感觉新政对他关上了换房的大门，即使“卖一买一”也于事无补。
“限购第三套房，与北京、上海等地的限购令政策更为一致，但第三套房认房不认贷，与银行对第三套房认房又认贷的方式有着明显的区别，这就有可能误伤部分改善型需求的买家。 ”业内人士分析，对于一些手上物业楼龄比较老，近年来没有做过购房贷款的市民来说，如果卖掉手上的物业，银行可以将其当做首次置业和二次置业客户看待的，对于这部分买家，新规则有一定的实际意义。
一次性付款成交比例连续上升
记者发现，近几次楼市调控政策，多次置业者均为调控的主要对象。
而记者在采访中则发现，自去年下半年以来，全款购房特别是二手房的情况逐渐增多。购房一次性付全款的比例大幅提高，特别是在二手房领域，一月份，全额付款比例已经达到70%，在2010年12月60%的水平上继续提高。
据了解，执行二套房首付六成的地方细则后，越来越多的准二手客户受到影响，而一手楼市受影响比例夜逐渐增大。贷款门槛的提高，使市场上购房一次性付款的比例随之上升。无论是贷款受限或者不堪忍受利率提升之苦，都促使了一次性付款客户比例逐渐增多。
算账新政后交易成本高炒房风险大
对于改善型和投资型买家来说，“卖一买一”的方式应是出路，但这种方式是否划算呢？记者算了一笔账：按照规定，如果房产证未满五年的二手房，营业税需要征收全额的5.5%，还需缴纳契税1%-3%、个人所得税1%，中介费，市场上一般在1%-2%之间。由此计算，卖一套房，在卖家实收房价以外会产生11.5%的交易费用，以一套100万元的房产计算，会产生11.5万元的交易费用。
而按照之前的规定，房产证不满两年才征收全额营业税，2-5年则按照差额征收营业税，如果是五年以上，则免征营业税。新规主要区别在于2-5年间的营业税由差额征收变为全额征收，就算卖家将这笔费用转嫁给买家，实际已经打入了买家的购房成本，同样会影响买家对房价的接受程度。
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