[摘要] 中指研究院的最新数据显示，今年整个1－9月份，全国土地市场表现火爆，包括上海在内的30个城市累计卖地近8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市，接近一半。
今年以来的房市可谓是，一边是市场的火焰，一边是政策的海水。然而，房市调控政策不断泼出的海水，看上去并没有让楼市的火焰有所湮灭。
中指研究院的数据显示，今年整个1－9月份，土地市场表现火爆，包括上海在内的30个城市累计卖地近8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市，接近一半。
土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。
与这两组数据相伴随的是，空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台，中央定下基准政策后，地方进行细化和加码。
在这一切纷繁的背后，至少从2007年以来，就清晰可辨的中国房市逻辑，一直没有改变，即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台，而同样确定的是，新政出台后房价停止上涨的时间不会太久，很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉，事后看总给人“空调”之感。而今年十一前后出台的新一轮政策，房价非但没有回调，反而被看作是利空暂时出尽，房市成交火爆。
深圳上海等地先后出台的调控细则，的一个亮点是限购。上海的措施是本外地所有家庭限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分，而家庭手上已有住房的多少没有影响，深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动，反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想，越是限购的东西越要多买，提前买。
限购更好的做法是将存量住房的情况也考虑在内，并将政策长期化。比如，规定拥有两套或两套住房以上的家庭，限制新购住房，除非将手中的房子卖到少于两套，并且，宣布这一政策长期实施。这样的政策能够对存量构成压力，并形成合理的市场预期。
房价越调越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天，到底是否理性，值得思考。大多数人以自己的收入或者以及社会平均收入为参照来看，动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果，如果这些环境不改变，上述房市的逻辑还会持续。首先是，经济中存在大量流动性，中国的M2早已超过美国成为全球，但中国的GDP只是美国的1/3，在家庭层面上，中国存在着数量可观的家庭规模。其次，在增量意义上，中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度，还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力。最后，中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧，同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。并且，中国还是一个土地稀缺，并且正处城市化进程中的国家，而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。
房市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间，需要相当多的条件得到满足。
当然，还不能忽视的一点是，买地收入已经成为地方财政的重要来源。2009年，土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。这些收入并不是可有可无的，地方政府用这么收入更新了基础设施、公共交通，兴建保障性住房，甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。
现有条件下，房市与政策的博弈逻辑似乎还难以彻底改变。但这绝不是说，房地产政策无效或者可有可无。通过有效的有段，能够抑制房价过快上涨，并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间，也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。
重要的是，笔者以为，既然房市的逻辑还将持续较长时间，相关政策应该从长计议并制度化，给人以稳定的预期。毕竟，房地产市场的逻辑决定着调控的逻辑。
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