2008年，中国楼市受到了去年房贷、加息等货币紧缩政策的影响，“拐点”之说不绝于耳。自去年下半年以来，长春楼市一改往昔单边牛市的格局，陷入了量跌价升的怪圈，让观望的人群愈加迷茫，到底长春楼市的未来走向如何？近日我们有幸采访到长春市房地协会秘书长盛学永，请他谈谈长春是房地产市场的现状以及未来走势。
五大因素导致我市商品住房价格逐年上涨
近年来我市商品房价格逐年上扬，揪其原因，盛局长从专业的角度给出了如下几点：一个是土地价格这几年增速加快。2004—2006年我市商品住房的地价平均上涨20%左右，当然地价上涨的一个主要原因还是我们的地价长时间偏低。但尽管年涨20%，跟外地比还是相对便宜的。地价一涨，房价当然也会涨。2007年地价上涨同比23%，而房价才涨15.9%，地价涨幅还是远高于房价的涨幅。另外这几年住房的销售价格中地价占房价的比例逐年在提高。使得开发商的成本加重。2004年地价占房价收入的18%，05年是22%，06年是23%，07年是26%。地价在房价中的比重在上升，房价自然上涨，这是个因素。
第二个因素，开发成本逐年增大。2004—2007四年时间，我市主要建筑材料价格年均以10.8%的速度在上涨，建筑业劳动者的报酬年均以13.8%的速度在增长，当然还有一些其他的材料也在上涨。不过这也使得房地产开发的综合品质也在不断的提升。
第三，棚改进度加快。从2006年以来我市对108个棚户区进行了改造，这是建国以来的一次棚户区改造。一共拆除房屋713万平方米，涉及居民近10万户，35万人，其中扩地安置占拆迁总数的46.6%，按拆除户中有一半人去买房，能买多少套？买25000套。棚户区没有几个人能有两套住房或三套的，都是好几个人挤一套房子，所以就给他们抵算，补贴完之后有一半人买房子，每户按70平方米，被动需求增加175万平方米，就是突然间有这些人要买175万平方米的房子，这就叫刚性需求，需求一增加肯定要拉动房价。
第四，商品住房市场化程度不断提高，前几年我市房地产的供应渠道主要有商品住房、经济适用房、集资建房。集资建房和经济适用房肯定是要把房价拉低的，这些因素都造成了对开发商、对商品房的冲击。但是现在没有了，把这个东西一剔除，真实的房价就回来了，这也是补涨，也是一个因素。
第五，外地购房逐年增加。过去我们长春人买房子占90%多，但是从2004年到2006年外地购房的比例逐年上升，04年3.2%，05年5.6%，06年10.3%，这个速度上升的特别快。当然他们看好长春的房地产市场，看好长春住房的空间，所以他们才来买。因此，这部分人推动了长春的房价。这五方面构成了长春房价上涨的几个因素。
长春房地产市场现状：走势平稳，涨幅趋缓
在房地产市场普遍偏冷的情况下，到底长春的市场前景如何？下半年长春房价可有回旋余地，对此，盛局长表示，现在的楼市给人的感觉的确是岌岌可危，很多人呼吁要救市，也有人说不救，所以从救和不救来说，市场形势是不好的，非常严峻。但在长春，我们看到其实并没有出现这个状况。从长春最近统计的1—8月份的数据来看，长春的楼市还是比较健康有序的。突出的特点是：，商品房供应充足，市场需求持续增长；第二，中低价位、中小户型的住房供地增多；第三，二手房交易趋冷；第四，整个房价走势比较平稳，涨幅趋缓。
具体来说，我市1—8月份商品住房登记销售均价3200元/平方米，同比上涨了5%，走势比较平稳，涨幅趋缓。据抽样调查数据显示，7月份70个大中城市商品住房平均涨幅是7.9%，我市商品住房低于平均水平2.9个百分点，位居第48位。
综合近几年的情况来看，长春的房地产价格走势，虽然一路攀升，但涨幅还是平稳的。2005年长春房价小幅上涨，2006—2007年涨幅相对来增大，今年1—8月份涨幅又明显的趋缓。从去年来看，一年来房价虽然走高，但是存在着一个补涨的阶段。过去长春的房价一直在低位徘徊，去年我们的涨幅稍微加快，但据国家发改委统计局的数据显示我市2007年上半年商品住房价格涨幅仍低于平均水平，同时位居70个大中城市中下游水平。2007年8月份商品价格涨幅略高于平均水平，位次由中下游水平稍微上移了一点，全年的商品住房价格走势成小幅上扬之势，今年8月份我市商品住房价格涨幅仍旧处于中下游水平。
长春房地产市场走势：供应充足，涨幅进一步回落
最后，我想说说我市目前房地产市场的运行情况。2008年1—8月份我市新开类盘19个，同比增长72%，其中住宅是510万平方米，同比增长79.2%。我们的商品房供应充足，这就说明房价不可能往上大涨，因为我们供应充足。今年1—8月份我市供求的比例是1：0.62，供是1，求是0.62，供大于求。而去年同期的供求比是1：1.09，截至8月末累计可售住宅538.4万平方米，同比增长44.3%，可售房源也明显供应充足。从商品住房销售的户型看，90平方米以下的户型销售面积占总量的3.3%，同比提高了6.7个百分点，价格在3000—5000每平米的销售面积占总量的40.5%，同比提高9.3个百分点。住房销售价格区间不断上移，相对集中在3000—5000每平方米。另外从购买的对象看，本市城区居民购买占84%，本市和其他、本省和外省的购房呈逐年提高的趋势。
因此，2008年的房地产市场应该说是一个变数特别大的一年，不确定因素很多。可以说是一个调整期，可能在调整的过程中，有部分质量差的产品要面临下跌，但是也不排除一些精品，空间仍然很大，即使降也是有限的。不过在长春，预计2008年四季度到明年，房地产市场总体会比较平稳，房价走势涨幅进一步回落。现在包括开发企业没有几个盼望房价在最近一段时间走高，主要是平稳的，一帆风顺的销售出去就行了，当然有好的楼盘可能是逆市而上的也有，但不多见。
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