房天下 >资讯中心 > 人物 > 正文

08年长春房地产市场走势平稳 涨幅趋缓

——访长春市房地产协会秘书长盛学永

长春房天下  作者:陈英  2008-09-19 10:45

2008年,中国楼市受到了去年房贷、加息等货币紧缩政策的影响,“拐点”之说不绝于耳。自去年下半年以来,长春楼市一改往昔单边牛市的格局,陷入了量跌价升的怪圈,让观望的人群愈加迷茫,到底长春楼市的未来走向如何?近日我们有幸采访到长春市房地协会秘书长盛学永,请他谈谈长春是房地产市场的现状以及未来走势。

五大因素导致我市商品住房价格逐年上涨

近年来我市商品房价格逐年上扬,揪其原因,盛局长从专业的角度给出了如下几点:一个是土地价格这几年增速加快。2004—2006年我市商品住房的地价平均上涨20%左右,当然地价上涨的一个主要原因还是我们的地价长时间偏低。但尽管年涨20%,跟外地比还是相对便宜的。地价一涨,房价当然也会涨。2007年地价上涨同比23%,而房价才涨15.9%,地价涨幅还是远高于房价的涨幅。另外这几年住房的销售价格中地价占房价的比例逐年在提高。使得开发商的成本加重。2004年地价占房价收入的18%,05年是22%,06年是23%,07年是26%。地价在房价中的比重在上升,房价自然上涨,这是个因素。

第二个因素,开发成本逐年增大。2004—2007四年时间,我市主要建筑材料价格年均以10.8%的速度在上涨,建筑业劳动者的报酬年均以13.8%的速度在增长,当然还有一些其他的材料也在上涨。不过这也使得房地产开发的综合品质也在不断的提升。

第三,棚改进度加快。从2006年以来我市对108个棚户区进行了改造,这是建国以来的一次棚户区改造。一共拆除房屋713万平方米,涉及居民近10万户,35万人,其中扩地安置占拆迁总数的46.6%,按拆除户中有一半人去买房,能买多少套?买25000套。棚户区没有几个人能有两套住房或三套的,都是好几个人挤一套房子,所以就给他们抵算,补贴完之后有一半人买房子,每户按70平方米,被动需求增加175万平方米,就是突然间有这些人要买175万平方米的房子,这就叫刚性需求,需求一增加肯定要拉动房价

第四,商品住房市场化程度不断提高,前几年我市房地产的供应渠道主要有商品住房、经济适用房、集资建房。集资建房和经济适用房肯定是要把房价拉低的,这些因素都造成了对开发商、对商品房的冲击。但是现在没有了,把这个东西一剔除,真实的房价就回来了,这也是补涨,也是一个因素。

第五,外地购房逐年增加。过去我们长春人买房子占90%多,但是从2004年到2006年外地购房的比例逐年上升,04年3.2%,05年5.6%,06年10.3%,这个速度上升的特别快。当然他们看好长春的房地产市场,看好长春住房的空间,所以他们才来买。因此,这部分人推动了长春的房价。这五方面构成了长春房价上涨的几个因素。

长春房地产市场现状:走势平稳,涨幅趋缓

在房地产市场普遍偏冷的情况下,到底长春的市场前景如何?下半年长春房价可有回旋余地,对此,盛局长表示,现在的楼市给人的感觉的确是岌岌可危,很多人呼吁要救市,也有人说不救,所以从救和不救来说,市场形势是不好的,非常严峻。但在长春,我们看到其实并没有出现这个状况。从长春最近统计的1—8月份的数据来看,长春的楼市还是比较健康有序的。突出的特点是:,商品房供应充足,市场需求持续增长;第二,中低价位、中小户型的住房供地增多;第三,二手房交易趋冷;第四,整个房价走势比较平稳,涨幅趋缓。

具体来说,我市1—8月份商品住房登记销售均价3200元/平方米,同比上涨了5%,走势比较平稳,涨幅趋缓。据抽样调查数据显示,7月份70个大中城市商品住房平均涨幅是7.9%,我市商品住房低于平均水平2.9个百分点,位居第48位。

综合近几年的情况来看,长春的房地产价格走势,虽然一路攀升,但涨幅还是平稳的。2005年长春房价小幅上涨,2006—2007年涨幅相对来增大,今年1—8月份涨幅又明显的趋缓。从去年来看,一年来房价虽然走高,但是存在着一个补涨的阶段。过去长春的房价一直在低位徘徊,去年我们的涨幅稍微加快,但据国家发改委统计局的数据显示我市2007年上半年商品住房价格涨幅仍低于平均水平,同时位居70个大中城市中下游水平。2007年8月份商品价格涨幅略高于平均水平,位次由中下游水平稍微上移了一点,全年的商品住房价格走势成小幅上扬之势,今年8月份我市商品住房价格涨幅仍旧处于中下游水平。

长春房地产市场走势:供应充足,涨幅进一步回落

最后,我想说说我市目前房地产市场的运行情况。2008年1—8月份我市新开类盘19个,同比增长72%,其中住宅是510万平方米,同比增长79.2%。我们的商品房供应充足,这就说明房价不可能往上大涨,因为我们供应充足。今年1—8月份我市供求的比例是1:0.62,供是1,求是0.62,供大于求。而去年同期的供求比是1:1.09,截至8月末累计可售住宅538.4万平方米,同比增长44.3%,可售房源也明显供应充足。从商品住房销售的户型看,90平方米以下的户型销售面积占总量的3.3%,同比提高了6.7个百分点,价格在3000—5000每平米的销售面积占总量的40.5%,同比提高9.3个百分点。住房销售价格区间不断上移,相对集中在3000—5000每平方米。另外从购买的对象看,本市城区居民购买占84%,本市和其他、本省和外省的购房呈逐年提高的趋势。

因此,2008年的房地产市场应该说是一个变数特别大的一年,不确定因素很多。可以说是一个调整期,可能在调整的过程中,有部分质量差的产品要面临下跌,但是也不排除一些精品,空间仍然很大,即使降也是有限的。不过在长春,预计2008年四季度到明年,房地产市场总体会比较平稳,房价走势涨幅进一步回落。现在包括开发企业没有几个盼望房价在最近一段时间走高,主要是平稳的,一帆风顺的销售出去就行了,当然有好的楼盘可能是逆市而上的也有,但不多见。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注长春特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识更多>>
新闻聚合换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com