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买房人签订购房合同前一定要注意这一点!!!

长春房产律师咨询 2018-03-29 09:04:38


【案件简介】

原告甲乙丙丁和第三人戊是A和B的婚生子女, 2003年,A(逝于2008年)和B(逝于2015年5月10日)共同购买房屋一套,A逝后,因B居住房屋,其子女就遗产继承问题均表示日后再议。2015年2月20日B因病神志不清,第三人戊以B的名义,与被告D签订了《房屋买卖协议》一份。原告认为,A去世后,属于A的遗产份额尚未分割,该房屋系原告甲乙丙丁、第三人戊及B的共同共有财产,第三人戊擅自处分系无效。且被告D与第三人戊存在串通行为,根本未向B实际支付购买房屋价款。据此,原告向法院提起诉讼。

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【原告请求】

1.确认第三人戊与被告于2015年2月20日所签订的《房屋买卖协议》无效;

2.由被告B返还该房屋;

3.诉讼费用由被告负担。

【被告答辩】

1.被告与B签订的《房屋买卖协议》合法有效,因主体资格合格,意思表示真实,且不违反法律强制规定;

2. 被告与B签订的《房屋买卖协议》已经实际履行,被告全额向B交付了价款,B将房屋所有权证书交给被告,目前该房屋已经由被告实际占有;3.被告不清楚A、B去世后是否发生遗产继承。根据善意取得,被告合法取得房屋。原告主张被告从其所购买的房屋迁出,没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

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【第三人戊答辩】

A已于2008年去世,产权证是B的名字。B让我帮忙处理房子。B在2015年2月20日不存在神志不清情况,在2月19日父亲让我通知甲乙。甲乙当时表示对B处理房屋没有任何态度,说与他们无关。买卖房屋当时签订合同,被告给的现金。不存在我与被告有串通关系,我是作为B的长子,作为证人到场的。

【法院判决】

驳回原告甲乙丙丁的诉讼请求。案件受理费由原告甲乙丙丁负担。

【法院观点】

1、B有权处分该房屋。

本案诉争房屋系A和B生前婚姻关系存续期间共同购买。A逝后,甲乙丙丁戊和B依法对本案诉争房屋按份享有共同权利。此外,本案B与第三人戊所享有的房屋份额已占到全部房屋份额的三分之二,且第三人戊表示认可B的出卖行为,根据法律规定,B有权处分本案诉争房屋。

2、《房屋买卖协议》有效。

因B有权处分本案诉争房屋,其与被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示,并不违反法律、法规的强制性规定。被告称其已实际给付B全额房屋价款,对此第三人戊表示认可,且该价款并未明显低于当时市场价格。故应认定《房屋买卖协议》真实、有效。

3、原告甲乙丙丁主张《房屋买卖协议》并非B的真实意思表示,被告也未给付房屋价款,但未提供有效证据证明,所以,对原告诉讼主张不予支持。

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【律师评析】

房屋买卖交易过程中,经常发生出卖人是否有权处分房屋,房屋买卖合同是否有效的纠纷,对于合同是否有效,除《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形外,自2012年《买卖合同司法解释》出台后,因无权处分订立的买卖合同,无其他效力瑕疵,无论是否经过权利人追认,合同一般认为有效,但买受人是否可以实现合同目的,房屋买卖合同中的买受人是否可以取得房屋所有权,要根据不同案情的具体事实而定。本案中,经法院审理查明,B不是无权处分,根据物权法规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,B和第三人戊的份额占房屋总份额的三分之二,且戊同意B的出售行为,所以B有权处分房屋,房屋买卖协议有效。

【雅成律师风险提示】

购房人购买房屋前,应认真审查房屋的法律信息,如查看房产证原件,确认出售人与产权登记人一致,房屋是否存在抵押,是否存在共有人;查看户口本,确认出售人的婚姻状态,房屋是出售人单独所有还是存在共有;如不能确认,可以要求出售人一并到房管局查询确认以上相关信息等,尽量确认出售人有权处分房屋,避免因出售人无权处分而带来不必要的纠纷。

                                                                                                      作者:赵岩

                                                                                              吉林雅成律师事务所律师

                                                                                               联系电话:15995689009

                                     

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