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代表、委员为去库存支招

东亚经贸新闻   2017-01-17 08:32

[摘要] 1月15日,吉林省代省长刘国中在吉林省第十二届人民代表大会第六次会议上作了政府工作报告

1月15日,吉林省代省长刘国中在吉林省第十二届人民代表大会第六次会议上作了政府工作报告。报告中提出:下大气力去库存,提前完成商品住房去库存三年任务。促进房地产市场平稳健康发展,支持居民满足合理住房需求,探索建立符合实际、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

从去年开始,“去库存”成为了中国房地产市场的热词,对于我省来说,如何更有效地促进房地产去库存?政策该如何精准发力?昨日,记者采访了部分人大代表和政协委员。

委员建议

回购符合条件商品房用作保障房

在本次政协会上,省九三学社提交了《关于化解我省房地产库存的几点建议》,分析了我省房地产库存的现状及问题,并提出了对策。

“目前,我省不同城市之间库存差异较大,长春、吉林等城市短期库存压力有所缓解,但因前期土地供应量偏大,中长期去库存有压力,特别是受互联网和电子商务发展的冲击,商业用房、办公用房去库存压力大。县域房地产则面临更大库存压力,我省以三、四线城市居多,房地产行业发展与地方产业不匹配、人口净流出以及公共基础设施不配套,购房的刚性需求不足,库存去化周期较长。”

针对这些问题,省九三学社建议,我省要打通商品房与保障房的转换通道,政府需要发挥主导作用。充分发挥政策性银行金融创新引领作用,加大对重点领域和薄弱环节的支持力度,服务保障和改善民生。通过担保、融资等手段,回购符合条件的商品房用作保障房,使库存房实现产权转移,建议产权转移相关交易税费给予政策性减免。

同时,解决供给与需求的匹配问题,在政策层面可以进行符合实际的放宽调整。如,作为公共租赁住房的,单套面积可以放宽到90平方米,作为棚户区改造安置住房的,单套面积可以放宽到144平方米等。

另外,大力推进商业办公楼的去库存。对于已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可推出“商改住”政策,根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

国务院常务会议已经提出,确定培育和发展住房租赁市场的措施,其中,首次提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,我省应在国家出台政策细则后,结合自身情况特点,尽快制定出落地方案。

以产业发展来带动房地产去库存

针对房地产去库存,省九三学社还建议我省房地产去库存要与产业发展相结合。库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化,三四线城市产业发展不充分,没有就业机会,吸引不了人口,所以如果不解决产业发展的问题,去库存的效果就较为有限。在我省第三产业还是短板,而恰恰是第三产业对就业的贡献大,对集聚人口有效,所以在发展产业时大力发展第三产业,既可以解决生活配套设施不到位问题,又能够消除造成楼市低迷的不利因素,以产业的发展来带动房地产去库存。

另外,房地产去库存与人才战略相结合。人才的迁徙是主导房地产市场的核心要素,三、四线城市需要通过吸引高素质人才、创造良好的自然环境和生活环境等方式将城市转变为更有吸引力、更适合居住工作和发展业务的目的地,进而刺激需求,达到去库存的目的。通过政策引导,鼓励高端人才、高校毕业生买房,鼓励企业引进紧缺专业技术人才和高技能人才,对符合国家和本省有关引进人才规定引进的人才购房,全额补贴所缴契税零首付购房

同进,去库存要与房地产业转型发展同步推进。在推进去库存的同时,加快推动房地产业由规模型转向服务型。

着力推动房地产细分市场的发育,在具有良好市场潜力和发展前景的商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产等领域,形成专业化的细分市场,推动房地产业形成新的产业链,提升房地产行业附加值,支持房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平,发展客户参与房地产设计的新产品、新模式、新平台。

用差别性政策刺激房地产去库存

“去年各地都出台了一系列的去库存政策,现在一年过去了,从现在来看,去库存难度大的还是三、四线城市。”

省政协委员付诚在接受采访时表示,与一、二线城市相比,三、四线城市人口增长有限,有些地区甚至没有外来人口,这样对去房产库存来说,就会形成很大的问题。房子卖给谁?这样将来就可能形成“硬过胜”,根本无法消化这些库存。

房地产去库存一定要实行差别性的政策,要注意政策的精准性,“过松”或“过紧”的政策都可能产生一些问题,例如去年一些城市出现了房价急速上涨的情况。一定要根据各地的实际出台政策,这样才能真正对去房地产库存起到作用。

代表声音

去库存应加大棚户区改造力度

吉林省人大代表宋钦炜在接受记者采访时表示,房地产去库存,要加大棚户区的改造力度。

“今年,我们白山市的房地产库存量已经消耗了不少。我们2015年底统计,房地产库存为9.5万平方米,经过2016年的努力,已经消化到不到5万平方米了,我们主要的办法是通过棚户区改造,一年来,我们2500多户的棚户区,改造了1300多户,力度比较大。因此吸收消化了很大一部分房地产库存。”宋钦炜说。

“现在我们还剩下5万平方米左右的库存,1200多户的棚户区,准备利用今年大力度进行棚改,如果说棚改完成,我们的库存也消耗差不多了。”宋钦炜说,“所以房地产去库存应加大棚户区改造力度,另外,还要控制供给,对于棚户区改造未完成之前,对于新建楼盘要进行严控。”

应把握好开发面积控制好开发量

吉林省人大代表卢宗强表示,房地产去库存应该从多方面,多角度进行调控。“,多级政府应按照城市的不同区域,按照实际人口增长率划定开发面积,来控制大量楼盘过快过剩增长。第二,要严控开发商手续,一定要五证齐全,才可进行相关开发和销售。第三,要把握好开发的实际面积,控制好开发量,不要盲目开发。第四,根据区域不同,城市规模不同,进行价格等调控措施,防止出现房价泡沫。”

解决好农民进城落户难等问题

吉林省人大代表聂永军表示,房地产去库存,首先要注意需求供给,要深化户籍制度改革,解决好农民进城落户难问题。

“另外,还要结合棚户区改造,加大对棚户区居民的安置和政府回购商品房等政策性安置力度。其次,在某些方面,要鼓励支持房地产开发企业适当降低商品住房价格,并想办法帮助其解决融资难问题。同时,还要根据去库存的实际情况,来调节土地供应量。”聂永军说。

建立大数据调控平台做宏观调控

吉林省人大代表郭乃硕表示,到2020年,将有几亿农民进城,这是房地产去库存的增长点,而一定要做好农民进城的各项保障措施,如养老、医疗、各种社会福利保障等建设要跟上。

“还有,就是一定要做好摸底调研,要建设一个队伍,来调查人们或某个地区对房地产的刚需有多大,要建立个大数据平台,对整个房地产市场做宏观调控。”郭乃硕说。

郭乃硕还表示,房地产去库存从国家角度讲,很有必采取一些措施,而不仅仅是国家给出一些措施,地方政府更应该加大扶持力度,比如政府可以从开发商手中收购一些房子,以更灵活的方式让消费者购买房子,比如给予适当补贴和灵活还款等一系列措施 。

“如果从城镇化建设方面来说,未来房地产的价格走势应该不会下来。随着各地城镇化的面积增大,房价也会趋于更加平稳可科学。”郭乃硕说。

东亚经贸新闻记者 王璐 赵宇 毕成功 陈杉

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