[摘要] 羊年的楼市可谓跌宕起伏:上半年房地产普遍不振,下半年一线城市房价疯狂上扬。对于后市,各方认为一线城市仍然具有非常强的可投资性。
羊年的楼市可谓跌宕起伏：上半年房地产普遍不振，下半年一线城市房价疯狂上扬。对于后市，各方认为一线城市仍然具有非常强的可投资性。
太平戴维斯分析师简可认为，2015年一线城市住宅销售市场火热，这一态势将延续至来年。“各地政府出台政策刺激楼市向好，加之贷款利率接连下调，以及市场不确定时期投资者再度聚焦一线城市，各地楼市都将受到提振。”
从高净值财富人群的购买力看，目前楼市改善力量并没有触顶的迹象。福布斯披露的调查数据显示，中国国内人均可投资资产3116万的高净值人群数量已经超过112万。虽然房地产在2015年跌出投资组合的前三名，但出于资金安全的考虑，在房地产领域的投资组合在猴年可能会出现回流的态势。
2015：城市间分化进一步加深
在仲量联行研究总监周志锋看来，2015年楼市的表现，恐怕是很多人年初未曾料到的，年初的市场低迷让开发商悲观谨慎，年度销售指标普遍制定较低。“第二季度之后市场爆发的能量让人震惊，尤其是以深圳、上海为代表的一线城市，在成交量的带动下，房价涨势令人咋舌。”周志锋说。
据中指研究院公布的新数据，2015年百个城市房价前5个月仍然在下滑，但价格下滑的趋势在5月份出现了变化。百城房价环比5月止跌，同比8月止跌。
上半年价格下滑，年底房价却大幅上涨，其反差之大完全出乎意料。
中指院数据披露，2015年前11个月百个城市住宅价格指数累计上涨了3.39%，其中一线城市累计上涨15.1%。
哪里的房子卖得好？“一线城市。”周志锋表示，2015年主要是四个一线城市及重点二线城市的房价在快速上扬。
据中指院数据，2015年涨幅前两位的是深圳、上海，这两个城市大户型房产套均总价分别上涨了31.8%和21.7%，中等户型套均价格分别上涨23.2%和24.7%。即无论是大户型还是中等户型，深圳和上海均位居涨幅的前两位，而总价在1000万以上的高价楼盘，成交价格更是翻了一倍，在各价格段中涨幅大。
虽然楼市在时间段上呈现的是先抑后扬，然而城市间的分化却进一步被加剧。高力国际研究部董事谢靖宇表示，一线与三四线楼市的差距在2015年被进一步拉大，出现了深度分化和不同的走势。谢靖宇表示，在一线城市房地产上扬中却不能忽视另一个重要的现象：三四线城市的库存问题。
与一线及部分热点二线楼市成交火爆、房价地价上涨的火热行情相比，三四线城市的房地产市场仍在寒冬中。
据仲量联行监测的20个重点城市数据，2015年1—11月商品住宅成交面积同比大幅上涨28.5%。从价格来看，国家统计局监测的70个城市数据显示，10月份27个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，可是仍然有多达33个城市的商品房价格，出现了环比下跌。
“库存问题让2015年的房地产市场呈现出分化越来越明显的‘冰火两重天’。”周志锋表示，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。
2016：一线楼市仍向好 三四线应谨慎
2016年楼市会怎么走？在2015年一线城市房价大涨，三四线楼市低迷依旧的形势下，各方出现了完全相左的意见，有人看空有人谨慎看多。而有钱且任性的“金主”—保险投资机构，更是在资本市场闹出大动静。
2015年末，宝能系与万科股权之争闹得沸沸扬扬。为何资本市场对地产股疯狂追逐？金融机构究竟是对房企举牌，还是通过龙头房企，间接对房地产举牌？
对此，戴德梁行伍惠敏认为，这是因为资本市场对龙头房企的成长性，抱有强烈的向好预期。而对以万科为代表的房企疯狂追逐的背后，其实是金融投资机构对楼市的看多。“如果对楼市看空，保险资金和像宝能系这样的企业，是不会向万科、远洋这些房企举牌的。这从另一个侧面反映出，在经济并不好的情况下，金融机构看好未来的楼市。”
野蛮人冲到房企家门口，要的是比每年约2%—3%成本价更高的。而作为楼市产品供应者房企的，则与市场上作为需求方的购房者和投资人的需求息息相关。
对于财富人群，他们的投资理财地图和关注领域，正在悄悄发生变化。福布斯调研部副总监史国伟指出，房地产作为高净值财富人群投资产品的属性，已经跌出了前三位。“前三位受欢迎的投资领域分别是基金、股票、银行理财产品，房地产只占到了36.7%的比例。”
据近日由福布斯中文杂志发布的《中国高净值阶层财富白皮书》，到2015年年底中国私人可投资资产总额可达114.5万亿，其中归属于中国高净值阶层的约为34.9万亿，约占总额的30.5%。中国的高净值人群首次突破了百万大关，达到112万人，而这部分人群的人均可投资资产约3116万元。
虽然房地产跌出了高净值财富人群投资领域的前三位，但楼市需求并非没有机会。
据福布斯的数据，2015年财富人群对房产的投资比例占到财富总额的16.4%，较2014年15.6%的比例上升了近一个百分点。
“当市场下跌时，高净值人群会卖掉风险较高的资产，把资产放在更安全的领域里。2015年的股灾，是否会对财富人群的投资行为产生影响，现在还不能用量化的数据来说明。但股灾的确让这部分人群对资产安全性的需求变得更大，并可能会使这部分人群进而加大在房地产领域资产配置的金额。”史国伟表示。
伍惠敏认为，财富人群对资产保值增值的需求很大，受此影响未来几年一线城市的房价仍然会继续上扬，因此这些城市仍然具有非常强的可投资性。“一些二线核心城市的成长性也很好，可以进入。但三四线城市是否会走出低迷状态，仍然需要观察。”
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