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陈光磊:兴润置业事件预示地产政策将松动

腾讯财经   2014-03-19 09:46

[摘要] 对于兴润置业资金链断裂、资不抵债的事件,宏源证券分析师陈光磊认为,需要防止土地价格下跌可能带来系统性风险,要考虑房地产政策转向。

对于兴润置业资金链断裂、资不抵债的事件,宏源证券分析师陈光磊认为,需要防止土地价格下跌可能带来系统性风险,要考虑房地产政策转向。陈光磊还指出,地产政策松动的阻力将会逐渐消除,更多着力点在于政策支持自住需求。

以下为文章全文:

宁波奉化当地的房企兴润置业资金链断裂、资不抵债,当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。目前已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元,其中银行贷款24亿元。官方认定称,兴润置业及关联企业资金链断裂,经营不善,被高利贷搞垮是主因。消息称可能由政府在兴润置业银行贷款上托盘70%,其余由银行核销以降低区域不良率。

我们认为,造成资不抵债的原因更可能是土地价格下跌,房企资产负债表恶化。对银行而言,贷款抵押率下降和不良率上升,风险问题暴露。

通过wind梳理数据发现,去年4季度以来,40大中城市成交土地楼面均价出现徘徊回落,其中一线城市仍然保持着波动上行,但二线城市波动中趋势下行,三线城市趋势向下。40大中城市成交土地溢价率持续回落,其中一线城市高位波动下行,二线城市趋势向下,三线城市低位。

我们担忧,随着土地价格回落和成交溢价率下降,土地市场冷却,可能带来房企资产负债表恶化的冲击,造成更多的风险问题暴露。

我们认为,基于土地财政在中国增长模式中的重要性和土地及房地产在各类融资活动中作为抵押品的基础性地位,土地价格持续性下跌必然带来系统性风险。要避免发生区域性、系统性金融风险,必然要抓住最关键点,在“维稳地价”上有所作为。

我们认为,随着各地房价回落和一二三线城市分化,地产政策松动的阻力将会消除,更多着力点在于政策支持自住需求。比如,曾经讨论的设立住房政策性金融机构(“中国版两房”),对居民购买基本住房及改善居住条件提供低价格的资金扶持,可以作为改革举措推出。通过补贴扶持一二线城市高房价下购买力不足的居民自住需求,能够对房地产价格进而对土地市场价格形成支撑。而三四线城市因开发供应过量消化能力不足,则需要通过在推动新型城镇化中加快发展中小城市和有重点地发展小城镇来创造需求。

 

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