[摘要] 北京市工商局近日公布,2011年北京有217家外资房地产企业退出市场。去年全年已有473家房企在北京注销。在部分热点城市,一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”,还是过度投机后的“被动出局”?如何看待房地产行业新一轮“洗牌”,这对今年房价有何影响?
北京市工商局近日公布,2011年北京有217家外资房地产企业退出市场。去年全年已有473家房企在北京注销。在部分热点城市,一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”,还是过度投机后的“被动出局”?如何看待房地产行业新一轮“洗牌”,这对今年房价有何影响?
投机者率先“撤退”
在本轮房地产调控之前,“进军地产业”成为不少企业掘金的,甚至一些制造业、服务业公司也跟风加入。但随着楼市调控深入,注销、转让、转行……不少公司脱离楼市。
2月13日,北京市工商局公布数据显示,2011年北京新设立外资房地产企业129家,同比减少55.82%。此前,北京市住建委发文称,北京东方时代等473家房地产开发企业,在有效期届满后未依法申请延续,其开发资质已注销。
“这一现象并非北京独有。”某业内人士说,在楼市调控等压力共同作用下,越来越多的开发商退出楼市。
值得关注的是,在“退市”开发企业中,不少是近几年“抢滩楼市”的非房地产公司。去年以来,已有水井坊、宏达股份等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。
1月16日,以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型,把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。
链家地产分析师张月认为,伴随着房地产“黄金十年”结束,行业调控更趋深入,房地产行业“暴利时代”或将结束。“退市”的开发商中,不少是“裸泳”的投机商,这其实正是楼市调控要挤出的“泡沫”之一。
不“退市”,只有降价销售
住建部最近强调,国家房地产调控政策将会继续,一些地方尝试给楼市“松绑”均被叫停。此前,中央经济工作会议也强调房价要合理回归。种种迹象表明,今年楼市调控不会放松。
陕西一家房地产公司总经理罗某坦言,对不少开发商来说,今年将会遭遇三大难题:一是资金链趋紧,部分贷款和高利贷难以按期偿还;二是拖欠工程款和民工工资,将要面对各种矛盾和纠纷;三是降价销售幅度过大,可能遭受来自老业主的压力。“现在我们考虑的不是降多降少,而是赔多赔少的问题。”罗某说。
万科北京公司高管肖劲认为,因为制度不健全,国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入,开发企业利润将可能越来越薄。
为应对资金紧张局面,大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。与此同时,房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示,今年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。
综合来看,今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合,开发商面临严峻的市场考验。在多重压力不减情况下,开发商要想生存下来,除了“退市”,只能降价销售。
强化监管,防止开发商“玩失踪”
在连续两年调控下,部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。对此,业内人士普遍认为,这对房地产行业回归理性发展,总体上“利大于弊”。“一些开发商"退市",将加速中国房企阵营的分化,促进优胜劣汰的洗牌。”某业内人士说,面对这种局面,具有充裕现金及管理优势的龙头公司,将迎来大量并购重组的发展良机。
但记者在调研中发现,部分房地产企业“退市”背后也存在一些风险。其一,烂尾工程增多,已经缴纳购房款的业主无法入住。其二,权益纠葛不断,拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三,后续质量纠纷难以解决。
针对部分中小房企资金链断裂或“退市”引发的问题,武汉亿房研究中心主任明晶晶等专家建议,相关部门应强化房地产市场监管,重点是完善对预售资金的监管。“现在已有部分地方对预收款实行第三方监管,但还没有性的统一规范。”
一些专家呼吁建立完善的地方产权交易平台,在中小开发商出现资金断裂时,能够通过区域产权交易市场规范转让项目,避免项目成为“烂尾工程”。
针对房企在注销开发资质后出现的质量问题,北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,有关部门应尽快建立质量追溯机制,对涉及各方进行追责,避免业主投诉无门。
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