[摘要] 根据合同约定,房贷利率调整的时间一般为每年的1月1日,今年的三次加息,有房贷的市民要为加息买单了。今年,央行在2月9日、4月6日、7月7日连续3次上调了贷款利率,住房公积金贷款利率也同步调整,新年一到,家有房贷的市民就要在还款时多存一些月供了。
根据合同约定,房贷利率调整的时间一般为每年的1月1日,今年的三次加息,有房贷的市民要为加息买单了。今年,央行在2月9日、4月6日、7月7日连续3次上调了贷款利率,住房公积金贷款利率也同步调整,新年一到,家有房贷的市民就要在还款时多存一些月供了。有些房贷者手头有闲钱就想到了去提前还款,但是你知道吗,并不是所有的房贷都适合。
下月调整利率的房贷是指在央行今年7月7日年内第三次加息前,已经与银行签订了房贷合同,并且在合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。如果央行今年年内不再加息或降息,5年期以上商业贷款的基准利率经过今年的三次加息后,已经从今年初的6.40%上涨至7.05%。公积金贷款利率将从今年年初的4.3%上涨到明年的4.9%。
想提前还贷?先算算成本。近日,记者从中国农业银行烟台市分行了解到,贷款满两年之后才能提前还款,根据合同的约定,两年之内不可以提前还款,招商银行也有同样的规定。中信银行的要求则相对较为宽松,只要满一年就可以提前还款,没有违约金,但归还的本金不得低于5万元。另外,有些银行要收取一定的违约金。比如,提前在招商银行还房贷,需要缴纳所提前还款额的一个月利息。浦发银行对于提前还款的客户,则收取本金5%的违约金。
如果没有好的投资渠道市民可以考虑提前还房贷,但是提前还款不仅要考虑违约的成本,另一方面要考虑自己的还款年限是不是适合。
中国建设银行烟台分行个贷部经理郝女士介绍,有三种情况不适合提前还款。“有些市民前几年办理的商业贷款可以享受七折优惠利率,经过今年三次加息后,目前5年定期存款利率为5.5%,高于七折优惠以后商业贷款利率4.935%。在这种情况下,完全没必要提前还。”
另外,还有两种情况不适合提前还款。一种是等额本息还款已到中期的房贷客户,一种是等额本金还款期已过1/3的房贷者。
等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。
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首套房贷利率松紧不一 明年初或更好贷一些 经济参考报
日前闭幕的中央经济工作会议提出，将继续坚持稳健的货币政策，但会根据经济情况实时适度进行“微调预调”。
随着货币政策“预调微调”的全面展开，加之12月5日后，由于商业银行准备金率下调0.5个百分点，释放了4000亿元流动性，市场普遍猜测此轮“放松”很可能将惠及房贷。近期，有媒体报道北京、天津、南京、广州、长沙等地针对个人住房贷款在利率上开始松动，但就《经济参考报》记者了解的情况来看，各家银行在执行首套房利率方面并不是一致松动。
值得注意的是，临近年末考核期，银行存贷比逼近红线的局面并未缓解，不少分析人士判断，银行更多地会选择将个人房贷业务押后到明年初集中投放。
国有大行适度微调 股份制银行依然稳健
坚持稳健的货币政策，同时进行适时适度微调预调，这已经在银行房贷业务上有所体现。比如建行，从个人房贷“一刀切”改为“区别对待”。
从10月份开始，就有媒体报道称“建行部分支行已经上浮首套房利率至1 .05倍”。“事实上，第三季度末，银行信贷额度普遍开始紧张，有首套房贷利率上浮的迹象，但就建行而言，首套房利率上浮1.05倍并不是限，而是首套房利率平均上浮1.05倍，所以一直以来，建行依然是有基准利率的。”建行北京分行零售信贷部经理在接受《经济参考报》记者采访时表示。
尽管信贷额度收紧，但不少银行依然表示将保证个人房贷的投放量，至于利率方面则依然需要根据客户资质审核来确定。就建行北京地区的情况来看，今年1-10月份北京地区个人住房贷款增量为160亿元，比去年同期多增70亿元。
据上述建行北京分行经理预计，“年末建行个人住房贷款的额度还是有的，并且总行在这一块信贷投放是支持的态度。至于个人房贷利率是否全面放松，目前并没有接到总行通知，一般还是根据市场情况和银行资金情况做适当调节。”
除建行外，《经济参考报》记者了解到，工行个人首套房贷也有执行基准利率的情况，但总体来看并不多。同时，交行个人首套房贷利率平均上浮6%，农行个人首套房贷利率平均上浮5%，与第三季度平均10%相比略有放松，但幅度不大。
据观察，个人房贷利率有放松迹象的一般是国有大行，部分股份制商业银行不仅未放松，反而有收紧的情况。就华夏银行而言，“今年前三季度，首套房我们还有做基准利率的情况，但现在普遍上浮5%，基准利率基本不做了。这和银行信贷额度有关。”华夏银行北京分行某个贷经理对记者表示，华夏银行从11月26日以后首套房贷基准利率均是上浮5%。
此外，中信银行首套房贷利率上浮6%，深发展上浮10%。仅招商银行、光大银行、北京银行依然有首套房贷利率执行基准利率的情况，据知情人士透露，北京银行首套房贷利率根据客户资质审核，还有下浮5%的情况。
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加息累积效应明显
今年央行连加三次利息，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，而从明年1月1日起，房贷利率就将按照此利率标准执行。值得注意的是，明年起需要做调整利率的个人房贷是指，在央行今年7月6日宣布年内第三次加息前，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。
根据银行与购房者签订的《个人住房借款合同》，一般第二十六条就对利率的调整方式进行了约定：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。大部分购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。
粗略计算，从明年1月起的房贷基准利率，将比现在要上涨0.65个百分点，涨幅会在10%左右。在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会不一样。
首套房贷“或许明年初能更好贷一些”
尽管也有不少分析人士认为，“未来首套房贷款利率仍有下降空间”，但不可否认的是，明年房地产市场的调控依然是宏观调控政策的重中之重。对于房地产开发贷，监管部门要求银行严格控制风险，但对于个人住房贷款，银行依然根据市场情况在不断调节。刚结束的中央经济工作会议要求，加快普通商品住房建设；逐步解决城镇低收入者、新就业职工、农民工住房困难。
“对于个人住房贷款业务，银行一直都是比较重视的，并且在额度控制上也比较灵活。”一位银行业分析师称，“进入第四季度后，货币政策适度放松的迹象显现，央行不断向银行注入流动性缓解市场资金紧张，有些银行在个人贷款业务方面的额度是有的，对于个人住房贷款可能会腾挪出一定的额度，但有些银行贷款量依然紧张，因此不可能全面放松房贷。”
此前，银监会主席尚福林表示，银行业应该合理支持真实自住购房需求。在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
还有不少分析人士判断，“明年宏观政策调控注重拉动内需，而房地产市场也将在减持调控政策的情况下，根据不同地区、不同阶段做一些微调。至于购房市场，首套房政策或许会在明年初有一定松动，加之银行明年初贷款额度放松，首套房贷或许能更好贷一些。”
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